恒大鑫丰（彭山）置业有限公司、余庆房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

十条借款担保，本合同项下债权的担保方式见第三

十一条。第三十

条对第十条的

约定，本合同采用的担保方式为以下第3种：……。3.阶段性保证+抵押。由恒大鑫丰彭山置业有限公司按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押按10.2和10.3约定提供抵押担保。第三十五条

对10.3.1的约定，阶段性保证人自贷款发放之日起至以下第1种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。余庆、余华平与中国农业银行股份有限公司成都总府签订《购房担保借款合同》后，该借款已经由余庆、余华平委托的按揭银行将按揭贷款全部一次性转付到恒大彭山公司指定的账户。余庆、余华平履行了合同约定支付房款的义务。涉案房屋恒大彭山公司已于2013年5月8月为余庆、余华平办理了房屋所有权证（所有人：余庆，产权证号：监证0058408），并办理了抵押权登记和他项权证（证号为20125136号），抵押权人为中国农业银行份有限公司成都总府支行，债务人为余庆，约定期限为：2011年5月24日至2031年5月23日。余庆、余华平在偿还约30期银行贷款后未按约支付中国农业银行股份有限公司成都总府支行贷款，该银行于2014年4月1日、4月29日向恒大彭山公司送达余庆、余华平逾期拖欠贷款告知函，要求恒大彭山公司按协议履行其阶段性担保责任，后恒大彭山公司未按双方协议履行担保责任，中国农业银行股份有限公司成都总府支行向成都市锦江区人民法院起诉恒大（彭山）公司承担担保责任，该民事判决书判决：“……；三、恒大鑫丰（彭山）置业有限公司对上述第一、二项判决向中国农业银行股份有限公司成都总府支行承担连带保证责任，恒大鑫丰（彭山）置业有限公司承担保证责任后可以向余庆、余华平追偿；”恒大彭山公司于2014年4月4日委托四川致高守民律师事务所向余庆、余华平发去《律师函》要求：……。余庆、余华平在收到本函后5日内，向中国农业银行股份有限公司成都总府支行履行还款义务，否则，恒大彭山公司将按照合同约定处理所购商品房，由此造成的全部不利后果由余庆、余华平自行承担。到期后，余庆、余华平仍未向贷款银行履行还款义务。恒大彭山公司已向余庆、余华平发去《关于解除＜商品房买卖合同＞的通知》“……，自本通知到达余庆、余华平后，恒大彭山公司、余庆、余华平于2011年2月23日所签《商品房买卖合同》及补充协议即行解除，恒大彭山公司有权向他人销售恒大金碧天下332-202号商品房，请余庆、余华平收到本通知后5日内来恒大彭山公司办理合同解除的善后事宜。”余庆、余华平未按该通知履行其义务。后恒大彭山公司于2015年9月8日，代余庆、余华平向中国农业银行股份有限公司成都总府支行清偿了余庆、余华平所欠的贷款本息（含罚息、复利）合计为368361.04元。恒大彭山公司与中国农业银行股份有限公司成都总府支行于2010年11月23日签订《一手房贷款业务合作协议》，该协议对恒大彭山公司在四川省眉山市彭山区牧马镇修建的恒大.金碧天下首二期的商品房的按揭贷款业务进行阶段性担保。一审法院认为，余庆、余华平与中国农业银行股份有限公司成都总府支行于2011年5月24日签订的《购房担保借款合同》，以及恒大彭山公司、余庆、余华平于2011年2月23日签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》系双方当事真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，一审法院予以采信。本案在诉讼过程中形成如下焦点：恒大（彭山）公司是否享有对余庆、余华平的追偿权问题。从庭审查明的事实得出，恒大彭山公司是余庆、余华平与中国农业银行股份有限公司成都总府支行签订《购房担保借款合同》的阶段性连带责任保证人，也就是说，恒大彭山公司在涉案房屋未办理抵押登记手续前，要承担余庆、余华平与中国农业银行股份有限公司成都总府支行签订《购房担保借款合同》的保证责任；从查明的事实进一步得出，涉案房屋在2013年5月8日就办理了房屋所有权证的登记手续，也办理了抵押权登记手续和他项权证的相关手续，根据《担保法》第四十一条“

当事人以本法第四十二条规定

的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日生效。”的规定，以及恒大彭山公司、余庆、余华平、中国农业银行股份有限公司成都总府支行三方签订的《购房担保借款合同》第三十五条的约定

得出，恒大彭山公司已经不是《购房担保借款合同》的阶段性连带责任保证人，尽管恒大彭山公司于2015年9月8日代为余庆、余华平结清了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》的还款义务，但其履行还款义没有经余庆、余华平同意，也未与余庆、余华平和中国农业银行股份有限公司成都总府支行重新签订担保合同，故恒大彭山公司于2015年9月8日代为余庆、余华平结清《购房担保借款合同》的还款义务不符合三方签订《购房担保借款合同》的约定；同理，尽管（2014）锦江民初字第2541号民事判决书判决：“……；三、被告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司对上述第一、二项判决向原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行承担连带保证责任，恒大鑫丰（彭山）置业有限公司承担保证责任后可以向余庆、余华平追偿；”但该判决书判决如下：……；第三款的判决依据是涉案房屋未办理房屋产权证，也未办理抵押权登记，而本案查明的事实是涉案房屋已于2013年5月8日办理房屋产权证，并办理了抵押权登记手续，涉案房屋的抵押权人是中国农业银行股份有限公司成都总府支行，恒大彭山公司向中国农业银行股份有限公司成都总府支行承担担保责任并履行还款义务，应属另一法律关系。恒大彭山公司在本案中不享有对余庆、余华平的追偿权。综上所述，恒大彭山公司要求余庆、余华平向恒大彭山公司支付代为清偿的银行借款本金及利息、罚息共计人民币368361.04元及利息（以本金368361.04元为基数，从2015年9月9日起按中国人民银行同期贷款利率计算至余庆、余华平实际付清全部款项之日止）的诉讼请求，因恒大彭山公司提供的证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《

中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、

第六十条，

《中华人民共和

国担保法》第四十一条、第四十二条,《

最高人民法院关

于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：驳回恒大鑫丰

（彭山）置业有限公司的诉讼请求。二审中，恒大彭山公司提交彭山房他证他字第××号号他项权证内页一份，该页加盖中国农业银行股份有限公司成都总府支行印章。该页材料显示他项权证登记时间为2015年8月11日。恒大彭山公司欲以此证明抵押权办理时间。恒大彭山公司还提交中国农业银行股份有限公司成都总府支公司向其送达的履行连带保证责任通知书一份，该通知书要求恒大彭山公司履行生效判决（2014）锦江民初字第2541号民事判决书确定的义务。本院认证为认可上述证据的证据三性及证明目的。二审另查明，（2014）锦江民初字第2541号于2015年7月10日发生法律效力。二审查明的其余案件事实与一审一致。本院认为，恒大彭山公司承担余庆、余华平未按时支付房屋贷款的保证责任经生效文书所确认。恒大彭山公司依据生效判决实际履行了自己的保证责任，其依法应当享有追偿权。根据查明的事实，恒大彭山公司有权请求余庆、余华平支付代偿款368361.04元。恒大彭山公司代余庆、余华平履行义务，势必造成资金利息的损失，恒大彭山公司请求以代偿款为基数，按银行同期贷款利率计算相应损失应当予以支持。一审法院认定恒大彭山公司在涉案房屋未办理抵押登记手续前，应当承担承担余庆、余华平与中国农业银行股份有限公司成都总府支行签订《购房担保借款合同》的保证责任正确，但在查明案涉房屋以中国农业银行股份有限公司为抵押权人办理抵押登记的情况下，未进一步核实办理抵押登记的时间导致事实认定疏漏，进而以恒大彭山公司不具有承担保证责任的合同依据驳回恒大彭山公司的诉讼请求不当，应当予以更正。综上，上诉人的上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事

诉讼法》第一百七十条第（一）款第（二）项之

规定，判决如下：一、撤销四川省眉山市彭山区人民法院（2016）川1403民初432号民事判决；二、余庆、余华平本判决生效之日起十五日内向恒大鑫丰（彭山）置业有限公司支付恒大鑫丰（彭山）置业有限公司代为清偿的银行借款本金及利息、罚息共计人民币368361.04元；三、余庆、余华平向本判决生效之日起十五日内向恒大鑫丰（彭山）置业有限公司赔偿资金占用利息损失（以本金368361.04元为基数，从2015年9月9日起按中国人民银行同期贷款利率计算至余庆、余华平实际付清代偿款之日止）。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履

行期的债务利息。一审案件受理费8895元，保全费3021元，公告费300元，共计12216元，由余庆、余华平负担。二审案件受理费8895元，公告费900元，共计9795元，由余庆、余华平负担。本判决为终审判决。审判长　唐　部审判员　余　鹏审判员　孙春红二〇一七年九月一日书记员　罗晓倩 马 克 数 据 网