邵敏华与王章贵、张玉娟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

四条未约定交房期限。合同补充条款(一)第5

条约定，甲方于收到乙方贷款银行放贷后三个工作日内将该房屋交付乙方，交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气、有线电视等费用和所欠费用进行结算。补充条款(一)第7条

约定，甲方于办理完过户手续后30日内迁出户口，如逾期未迁出则按每逾期一日，应按总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出时止。补充条款(一)第9条有

关乙方贷款的特别约定：(1)若乙方的购房贷款不足本合同约定的额度，则乙方应在银行审批贷款所要求补足该笔款项的规定时间内将贷款不足部分以现金方式补足给甲方；若银行无特殊要求，则乙方应在甲乙双方至上海市浦东新区房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足给甲方。合同附件三付款协议约定：1、乙方于2015年7月17日支付房款60万元；2、乙方通过向银行贷款方式申请120万元，由银行在见他证、新产证后直接放款给甲方账户；若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给甲方；3、待甲方户口迁出后且于甲乙双方办理交房手续当日，乙方支付甲方剩余房款10万元。合同附件五相关情况(包括租赁、抵押、相邻等其他关系)和户口迁移约定，租赁情况：无；抵押情况：有抵押信息。相邻关系：正常。落款处甲方“本人签章处”签名为：侯富贵代邵敏华，乙方处由王章贵、张玉娟分别签名。之后，侯富贵与宋某某办理了抵押涤除手续。同日，侯富贵向王章贵出具《收据》一份：今收到王章贵购买本人邵敏华名下的位于上海市浦东新区枣庄路XXX弄XXX号XXX室房屋而支付的首付款共计60万元。收款人签字处为侯富贵代邵敏华。本案原审一审中，侯富贵确认收据的真实性，但称此因被告王章贵、张玉娟办贷款需要而出具，其并未实际收到该款，王章贵则称系第三人要求给付现金，故其向亲戚朋友筹钱支付的现金。在重审审理中，侯富贵明确其收到王章贵以现金方式支付的该笔款项，现在其处。2015年9月9日，王章贵、张玉娟与中国银行股份有限公司上海市普陀支行签订《个人住房(二手房)抵押借款合同》，以系争房屋为抵押贷款115万元，发放贷款的指定账户为：户名侯富贵，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，开户银行中行。2015年9月14日，侯富贵持公证委托书与王章贵、张玉娟办理了系争房屋产权过户手续。2015年9月22日，系争房屋产权核准登记至王章贵、张玉娟名下，另系争房屋上设定了抵押权人为中国银行股份有限公司上海市普陀支行、债权数额为115万元、债务履行期限自2015年7月28日起至2040年7月27日止的抵押登记。2015年11月13日17：32，中国银行股份有限公司将115万元贷款发放至第三人侯富贵银行账户内。同日19：57-19：59，侯富贵于ATM机取款1万元(分4次)。次日9：52，侯富贵于中国银行上海市杨思支行，柜台取现20万元；10：15，侯富贵于中国银行上海市西营路支行，柜台取现10万元；11：19，侯富贵于中国银行上海市永泰路支行，柜台取现5万元；11：39，侯富贵于中国银行上海市三林支行，柜台取现5万元；12：10，侯富贵于中国银行上海市六里支行，柜台取现20万元；12：21，侯富贵于中国银行上海市周家渡支行，柜台取现10万元；12：31，侯富贵于中国银行上海市昌里路第二支行，柜台取现10万元；13：16，侯富贵于中国银行上海市临沂路支行，柜台取现10万元；13：34，侯富贵于中国银行上海市兰村路支行，柜台取现10万元；14：35，侯富贵于中国银行上海市芳甸路支行，柜台取现5万元；15：21，侯富贵于中国银行上海市北艾路支行，柜台取现89,990元；以上总计1,149,990元。2015年11月18日，侯富贵向王章贵出具《收据》一份：今收到王章贵购买本人邵敏华名下的位于上海市浦东新区枣庄路XXX弄XXX号XXX室房屋尾款5万元。收款人签字处为：侯富贵代邵敏华。对此，第三人侯富贵无异议。原审一审中，侯富贵向本院举证了由邵敏华于2015年11月15日出具的《收条》和侯富贵、邵敏华与现金合照，以证明侯富贵已于2015年11月15日将120万元现金当面交付给邵敏华。《收条》上载明：本人邵敏华(XXXXXXXXXXXXXXXXXX)今收到候(侯)富贵人民币现金壹佰贰拾万元正，日期为2015年11月15日。邵敏华对该《收条》形式真实性无异议，但述称，2015年8月左右，其再次向宋某某、贷款经办人小张等人要求贷款，小张等人表示同意，但要求其配合办理相关手续、书写收条合影以证明还款能力，并表示收条无需交给对方，11月15日，周日，由侯富贵等人将现金100多万元带至其所居住的系争房屋书写收条并由其、侯富贵与钱款合照，之后，侯富贵等人查看系争房屋并拍照，完成后其将侯富贵等人送至楼下，其回屋即发现收条不见了，遂向小张发送短信，要求返还欠条，故原告系受欺骗，其实际并未收到该笔钱款。且根据常理，如需支付房款，如此巨款理应转账，否则无法辨真伪，且转账记录即为付款证据，第三人方用现金到现场骗取原告合影以证明支付房款的行为明显不合常理。以上事实，由房地产抵押借款合同、房屋买卖居间合同、佣金确认书、上海市房地产买卖合同、收据、个人住房(二手房)抵押借款合同、照片、中国银行交易流水明细清单等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，本案的争议焦点在于系争房屋买卖合同的效力问题。根据在案证据及当事人陈述，王章贵、张玉娟与邵敏华之间在房屋买卖合同的签订以及履行过程中存在诸多疑点：1、双方在签订《上海市房地产买卖合同》过程中，均由侯富贵持邵敏华的公证委托书，作为代理人与王章贵、张玉娟签约。出卖房屋系家庭重大事宜，邵敏华作为唯一的产权人且居住在系争房屋内，却出具公证委托书后从未出面办理任何手续，不符合常理，侯富贵对此解释为其与邵敏华在棋牌室结识，关系较好，邵敏华请求其帮忙办理出售房屋，第三人该述显然不能令人信服。而且就产权过户至王章贵等名下前注销房屋上原有抵押登记一节，侯富贵之述亦存在矛盾，且无任何证据证明；2、王章贵称签约前曾两次上门看房，因系争房屋内无人而未果，便查看其他房屋的户型后即决定购买系争房屋。购买二手房屋系重大且复杂事项，查看房屋以明确房型、房屋状态是否符合买受人要求及有无瑕疵等系房屋买卖的重要程序，审慎善意的房屋买受人不可能在未见到房屋产权人及未查看房屋的情况下便草率决定买房，故王章贵等此举与常理不符；3、王章贵称签约当天因侯富贵要求以现金方式支付首付款60万元，其即向亲戚朋友筹集现金后付清，但其未就筹款过程提供任何证据，且60万元款项全部以现金方式筹集、支付也不符合常理。再则，侯富贵对是否收取该60万元前后陈述矛盾。因此不能仅凭侯富贵出具的收条认定王章贵、张玉娟已支付该60万元。4、从侯富贵的银行交易流水明细清单来看，其在2015年11月13日17：32收到银行贷款115万元后，于当日19：57于ATM机取款1万元(分4次)，次日9：52-15：21于11个银行网点柜台取现1,139,990元，又于15日带现金百万余元去系争房屋处与邵敏华合影并由邵敏华出具《收条》，上述领款方式及付款方式明显不合常理，且有故意制造邵敏华已收款之假象的嫌疑，故在无其他证据印证的情况下本院亦不能认定侯富贵已将120万元交付给邵敏华。5、王章贵、张玉娟未按合同约定在产权过户之日补足贷款不足部分，同时，合同约定在贷款到账后三日交接房屋，但双方未按时交接房屋，虽侯富贵于2015年11月18日的收条载明收到尾款5万元，庭审中侯富贵认可收到该款，但该款在时间节点上与补足贷款不足部分不符，在数额上与房屋交接时应付尾款不符，侯富贵、王章贵、张玉娟对此均未作合理解释。综上，本案在买卖磋商、缔约、履约等过程中存有诸多瑕疵与疑点，可以认定原、被告之间不存在房屋买卖的真实意思表示，《上海市房地产买卖合同》系王章贵、张玉娟与侯富贵恶意串通所签订，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，对于系争房屋已设定的抵押权人为中国银行股份有限公司上海市普陀支行、债权数额为115万元、债务履行期限自2015年7月28日起至2040年7月27日止的抵押登记，应由王章贵、张玉娟予以涤除，涤除后，房屋恢复登记至邵敏华名下。鉴于银行贷款已放款至第三人侯富贵账户，没有证据可证明侯富贵已将该款交付给邵敏华，故应由侯富贵向王章贵、张玉娟返还该115万元。至于侯富贵另行出具收条的60万元及5万元，因无证据证明王章贵、张玉娟已实际支付，故本案中不作处理。因合同无效，反诉原告要求反诉被告交付系争房屋、支付逾期交房违约金、逾期迁出户口违约金，无合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条

、第五十八条之

规定，判决如下：一、第三人侯富贵以原告(反诉被告)邵敏华名义与被告(反诉原告)王章贵、张玉娟就上海市浦东新区枣庄路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告(反诉原告)王章贵、张玉娟应于本判决生效后十日内涤除上海市浦东新区枣庄路XXX弄XXX号XXX室房屋设立的抵押权人为中国银行股份有限公司上海市普陀支行、债权数额为115万元的抵押。抵押涤除后五日内，配合原告(反诉被告)邵敏华办理将上海市浦东新区枣庄路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复登记至原告(反诉被告)邵敏华名下的手续；三、第三人侯富贵应于本判决生效后五日内返还被告(反诉原告)王章贵、张玉娟人民币115万元；四、驳回被告(反诉原告)王章贵、张玉娟的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条

之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22,800元，反诉案件受理费1,442元，合计24,242元，由被告(反诉原告)王章贵、张玉娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　杨晓云人民陪审员　　张爱国人民陪审员　　夏宪忠二〇一七年九月二十二日书　记　员　　袁颖丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列

情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效

或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 来自：www.macrodatas.cn