邓志刚、刘伏兰等与江西艺华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

八条约定，如遇到恶劣天气，交房期可以顺延。2015年天气比往年反常，雨天特别多，泰和县气象局出具的《证明》及晴雨统计表可以证实2015年出现了恶劣下雨天气，尤其是11月、12月降水明显偏多，出现了历史罕见冬汛。根据《鉴定意见书》，交房期应顺延至2016年10月13日，而涉案房产在2016年7月29日就已经取得竣工验收备案表，因此我方不存在违约情形。二、本案双方合同约定的违约金过高，应当依法调整至每日按总房款的万分之一计算较为合理。被答辩人在起诉状中称我方违约给其造成每月1200元的租金损失，而在《商品房买卖合同》中约定违约金为每日按总房款的万分之四计算，也就是一个月的违约金为4936元，一个月的违约金是原告所称损失的4倍。根据《合同法司法解释二》第二

十九条：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同第一百

一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案约定的违约金明显属于过分高于造成的损失。违约金性质是以补偿性为主，惩罚性为辅，赔偿的限额应不超过因违约所造成的损失，《合同法》第一百一

十四条规定；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据吉安市中级人民法院的司法判例，本案违约金调整至按日万分之一计算为合理。三、被答辩人同时主张违约金和损失，没有法律依据。综上所述，原告诉请没有事实和法律依据，请法院依法驳回其诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告邓志刚、刘伏兰为证实自己的主张，向本院提交以下证据：一、商品房买卖合同及购房发票各一份，证明合同第八条和第

九条的内容

和购房金额；二、入伙通知书一份，证明延期交房时间；三、信函复印件、挂号信函收据各一份，证明诉讼有效期。被告江西艺华房地产开发有限公司质证认为：对证据一的三性无异议，但被告认为，在合同中明确约定了如因天气等因素，交房期限应顺延；对证据二的真实性、合法性无异议，但是不能达到原告的证明目的，该证据恰证明2016年8月5日被告通知原告来收房；对证据三的三性均有异议，被告不清楚有没有收到过这份信函，里面的内容只是原告的单方陈述，与事实不符，而且是复印件。本院认为，原告提交的证据一、二具有真实性、合法性、关联性，本院对原告提交的第一、二组证据予以采信。第三组证据是为了证明原告起诉在诉讼时效内，虽然被告对该证据的三性均有异议，但对本案诉讼时效未提出异议，对双方均无异议的事实，原告无需另行举证。被告江西艺华房地产开发有限公司向本院提交以下证据：一、营业执照及法定代表人身份证明各一份，证明被告的诉讼主体资格；二、工程设计质量检查报告、工程质量监理评估报告、工程勘察质量检查报告、工程竣工验收报告、单位工程施工竣工报告、建筑工程消防验收意见书各1份，证明：1、2015年1月21日，4#楼已通过了竣工验收，设计单位、监理单位、勘察单位、建设单位、施工单位都出具了验收报告；2、2016年1月5日，消防出具了消防验收意见。涉案商品房已经于合同约定交付时间前符合交付条件；三、商品房买卖合同1份，证明合同第八条明确约定

若由于严重恶劣天气以及严重自然灾害影响工程施工等非出卖人主观原因造成工期延长，则交房期相应顺延；四、工程分包协议书1份、证明及晴雨天气统计表1份，证明1、2015年8月25日，我方将4#楼外墙粉刷工程分包给余友泉，正常工期100天，即2015年12月5日可以完工；2、2015年出现比往年恶劣的雨天，尤其是11月、12月，降水明显偏多，出现了历史罕见冬汛，严重影响了外墙施工；3、外墙工程由于下雨导致无法正常施工；五、《江西神州司法鉴定中心建设工程鉴定意见书》1份，证明2015年8月25日至2016年7月30日，日历天数为342天，可以正常施工的天数为73天，交房时间应顺延269天（342天-73天），即交房期应顺延至2016年10月13日；六、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《泰和县规划建设局工程竣工备案表》、《入伙通知书》、EMS快递存单各一份，证明外墙粉刷完工后，2016年7月20日申请验收，7月29日验收单位组织验收，之后各个单位参与验收，8月6日下发收房通知书；七、吉州区人民法院判决书一份、吉安市中级人民法院判决书两份，证明1、合同约定的“验收合同”的交付条件应当理解为“竣工验收合格”，即通过五方主体验收，2、合同约定的违约金过高，应当依法调整至每日按总房款的万分之一计算较为合理。经当庭质证，原告对被告证据一无异议，对证据二的真实性有异议，对证据三真实性有异议，延期交房并不是因为天气原因，与事实不符；对证据四关联性有异议，并不是天气原因导致延期交房；对证据五有异议；对证据六无异议；对证据七有关赔偿金额理应按每日万分之四计算。本院认为，被告提交的证据一具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据二具有真实性、合法性，与本案没有关联性，本院不予确认。证据三与原告提交的《商品房买卖合同》一致，本院予以采信；证据四中的《工程分包协议书》是被告江西艺华房地产开发有限公司与案外人余友泉签订的，与本案没有关联性，本院不予采信；本院对泰和县气象局出具的证明及晴雨天气统计表的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予采信，《证明》中表述“尤其11月、12月（2015年）降水明显偏多，出现了历史记录罕见冬汛，给工农业生产造成很大影响”，该表述是对天气现象的客观描述，不能反映出当时的天气现象对被告江西艺华房地产开发有限公司工程施工是否造成影响。本院对证据五的真实性予以确认，但该鉴定意见书只是作为参考意见，不能达到被告的证明目的，本院对其证明目的不予采信。证据六具有真实性、合法性、关联性，该证据证明被告江西艺华房地产开发有限公司开发的涉案商品房于2016年8月5日具备交房条件。证据七为复印件，其真实性无法确认，本院依法不予采信。经审理查明：2015年5月6日，原告邓志刚、刘伏兰与江西艺华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定：原告购买江西艺华房地产开发有限公司开发建设的位于泰和县工业园区的御品香樟4幢2单元2602房，合同总价款411328元，合同第八条规定出卖人

应当在2016年1月18日前将验收合格的商品房交付买受人，第九条第一款第二项

规定逾期交房超过30日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付

期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。2015年5月20日，原告向被告一次性付清全部款项计411328元。被告江西艺华房地产开发有限公司未在合同约定时间向原告交付验收合格的商品房，2016年8月5日，被告艺华房地产开发有限公司下发收房通知书。本院认为：原告邓志刚、刘伏兰与被告江西艺华房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。被告江西艺华房地产开发有限公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，江西艺华房地产开发有限公司应当在2016年1月18日前向邓志刚、刘伏兰交付房屋，逾期超过30天，邓志刚、刘伏兰要求继续履行合同，被告应当支付违约金。现江西艺华房地产开发有限公司逾期交房已超过30日，显已违约，邓志刚、刘伏兰据此要求被告支付违约金，符合约定，应当予以支持。被告主张约定的违约金过高，应当将违约金调整至按已付房款的日万分之一来计算，本院认为，被告逾期交房导致其占用原告已付房款411328元，对原告造成的损失为已付房款的利息损失，将违约金调整为按已付房款的日万分之二计算较为合理。被告江西艺华房地产开发有限公司主张其交房期应顺延，但被告提交的证据不能证明其符合延期交房条件，本院对其主张不予支持。因此，被告应当支付原告违约金16371元（411328元×0.0002%×199天）。原告要求被告赔偿租房损失7200元，因违约金已经足够弥补原告的损失，且原告对租房损失未提供证据予以证明，本院对该诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一

十四条、最高人民

法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院

关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条的规定，判决如

下：一、被

告江西艺华房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告邓志刚、刘伏兰违约金16371元；二、驳回原告邓志刚、刘伏兰的其他诉讼请求。当事人一方未在规定期限内履行义务，另一方要求履行的，应当在规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行，由此发生的费用，由不履行义务的当事人承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟

延履行期间的债务利息。案件受理费799元，减半收取399.5元，由被告江西艺华房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员　　尹杰婕二〇一七年九月二十二日书记员　　高倩云 关注公众号“马克数据网”