佘涛晴与绵阳市新华房地产公司商品房买卖合同纠纷二审民事判决书

五十四条予以变更，上诉人主张变更权未超过诉讼时效。新华房地产公司辩称，不存在欺诈行为，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。佘涛晴向一审法院起诉请求：1.请求对原被告双方协议书约定的交房时间、违约金额及相关权利约定予以变更；2.请求判决被告增加支付逾期交房的违约金96632.41元；3.判令被告支付逾期办理土地证的违约金1462.62元；4.由被告承担诉讼相关费用。一审法院认定事实：原、被告双方于2009年10月18日签订了《商品房买卖合同》及合同附件，合同中约定“商品房位于绵阳市游仙区一环路东段187号”、“第三

条买受人所购商品房的基本情况：……4栋1单元6楼层1号，建筑面积155.33平方米……所购商品房总价款为484549元。”、“第十条

交付条件（一）出卖人应当在2010－12－30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……”、“第十二条

逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定

的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第九条第（1

）项中的时限），自第十条约定的交

付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付

期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金……”、“第十九条产权登记…

（二）转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）出卖人应当在取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日起至实际取得权属证明之日止，向买受人支付全部已付款千分之三的违约金……”合同对上述交房期限、房屋价格、面积、违约责任等权利义务进行了明确的约定。2011年4月10日，被告在绵阳晚报上刊登了交房公告。2012年8月22日，原告佘涛晴（乙方）与被告绵阳市新华房地产开发有限公司（甲方）签订《协议书》，协议约定:“甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议在履行过程中，就合同全部条款履行事宜，达成如下协议，双方共同遵照执行：一、《商品房买卖合同》约定甲方交付合同项下商品房时间为2010年12月30日，由于规划调整、市水务集团公司和燃气集团延误，雨季较长等原因导致甲方延期交房，双方确认；甲方已于2011年4月6日完成了本合同项下商品房的交付；二、甲方逾期交房时间共计96日，虽然交房延误不属于甲方原因导致，但甲方出于构建和谐社会，维护社会稳定，保护乙方权益的考虑，自愿按乙方已交房款总额的日万分之二的标准向乙方支付补偿金，即甲方共计向乙方支付补偿金为人民币9303元。三、面积差异处理双方按《商品房买卖合同》的约定和法律规定办理，在甲方支付补偿金的同时办理面积差异结算，乙方应补缴房款人民币2990元。四、上述补偿金和面积补差款在本协议签订之后7日内品迭结算完毕。乙方不再就甲方逾期交房一事向甲方再行以任何方式主张任何权利；五、双方在此共同确认：除上述事项外，就履行《商品房买卖合同》及其补充协议的其他全部条款，双方均不存在任何争议。双方就履行《商品房买卖合同》及补充协议的情形互不追究责任；六、违约责任：甲方如违反本协议，延误向乙方支付补偿金，应按中国人民银行公布的同期贷款利率的双倍向乙方支付补偿金利息；乙方违反本协议，应双倍向甲方返补偿金；七、本协议经甲乙双方签字或盖章生效”。原告于2014年2月21日缴纳购房款478236元。原告陈述减去已经领取的违约金扣除增加的房款，最后的金额就是484549元。2011年4月6日绵阳市城乡规划局对晶蓝尚城1-15号住宅楼及公共设施配套用房、地下车库出具了《建设工程竣工规划核实认可书》。经2014年12月9日已发生效力的四川省绵阳市中级人民法院（2014）绵行终字第89号行政判决书查明的事实如下：本案被诉具体行政行为系上诉人绵阳市城乡规划局于2011年4月6日作出的绵城规竣〔2011〕028号《建设工程竣工规划核实认可书》。因建设工程竣工规划核实认可的行政行为关系其后房屋产权办理等一系列手续，与被告上诉人张映格、张剑忠、陈冠绫、张本国存在法律上的利害关系，…本案中，上诉人绵阳市城乡规划局提供了《建设工程规划竣工验收申报表》和《竣工测绘报告书》，仅证实上诉人新华房地产公司提出规划竣工验收申请和绵阳市测绘工程所进行测绘的事实，但没有证据证实其实施了建设工程竣工规划核实，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款“县

级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”的规定。鉴于晶蓝尚城小区建设工程已于2011年竣工，小区内大部分的房屋已售出入住，部分小区业主也办理了房屋产权登记，撤销上诉人绵阳市城乡规划局作出的《建设工程竣工规划核实认可书》，不仅会对晶蓝尚城小区业主所作的房屋产权转移行为产生影响，还会对房屋登记机关为晶蓝尚城小区业主所作的房屋产权转移登记行为产生直接影响。根据《最高人民法院关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》第五十七条第二款第（二

）项“有下列情形之一的，人民法院应当作出确认被诉具体行政行为违法或者无效的判决：（二）被诉具体行政行为违法，但不具有可撤销的内容的;”的规定，应当确认上诉人绵阳市城乡规划局作出的绵城规竣〔2011〕028号《建设工程竣工规划核实认可书》违法。2013年12月3日绵阳市城乡规划局向被告绵阳市新华房地产开发有限公司出具规划审查意见，载明“经核实，你公司一环路东段187号‘晶蓝尚城’项目实测房屋面积超过《建设工程规划许可证》（建字第（2009）081号）及《建设工程竣工规划核实认可书》（绵城规竣[2011]028号）许可（112959.3平方米）的2919.59平方米建筑面积已经市城市管理行政执法局处罚并交纳罚款。鉴于房屋已销售，同意对已处罚的2919.59平方米予以认可，不再另行补办《建设工程规划许可证》及《建设工程竣工规划核实认可证》”。2013年12月9日，晶蓝尚城1#-15#楼、配套用房、地下车库工程取得建设工程竣工验收备案证书。经2014年9月26日作出的已发生效力的（2014）江油行初字第20号行政判决书查明的事实如下：被告在对新华房地产公司“晶蓝尚城”建设项目是否符合规划条件和规划许可内容进行核实的过程中，未发现建筑面积超过规划许可的建筑面积2919.59平方米等事实，即作出绵城规竣〔2011〕028建设工程规划核实认可行政行为。在新华房地产公司超过规划许可建设的行为被绵阳市城市管理行政执法局处罚后，根据该公司的申请，被告作出规划审查意见，对超建部分房屋面积予以认可，并同意不再另行补办《建设工程规划许可证》及《建设工程竣工规划核实认可证》。被告以规划审查意见代替规划行政许可和建设工程竣工规划核实认可，该行政行为不符合上述法律、地方性法规和规范性文件规定的程序和形式，属于违法行为，依法应予撤销。根据本案的实际情况，晶蓝尚城建设工程已于2011年竣工，并经有关部门验收合格，小区内的房屋已经售出，部分业主已办理房屋产权证。如果撤销被告作出的行政行为，将会对房屋登记机关为小区内业主所作房屋权属转移登记行为的合法性产生直接影响，还会给国家利益、公共利益或者当事人利益造成损失。因此，采用确认被诉行政行为违法的裁判方式比判决撤销更为适宜。…判决如下:确认被告绵阳市城乡规划局于2013年12月3日对第三人绵阳市新华房地产开发有限公司作出的绵城规审（2013）713号规划审查意见违法。原告陈述2015年夏天知道业委会参加行政诉讼的结果，才知道被告的违法行为及对原告隐瞒事实的情况，故原告的主张没有超过时效。以上事实，有当事人陈述、身份证复印件、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、房屋买卖合同、交房公告、建设工程消防验收意见书、购房票据、判决书、规划审查意见、协议书等证据在卷证实，事实清楚，足以认定。一审法院认为：原告佘涛晴以签订协议时存在欺诈为由，主张变更该合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“一方以欺诈

、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定，原告有权请求人民法院变更，又根据《最高人民法院关于贯彻〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第七十三条“可变更或者可撤

销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护”之规定，原告陈述2015年夏天才知道业委会参加行政诉讼的结果、被告的违法行为及被告向原告隐瞒的事实，原告应当在之后一年内行使变更权。现原告于2017年1月13日（后裁定更正为：2016年11月22日）起诉，已超过上述期限，原告无权行使变更权，故对原告请求对原被告双方协议书约定的交房时间、违约金额及相关权利约定予以变更的诉请不予支持。原告佘涛晴与被告绵阳市新华房地产开发有限公司就延期交房、面积差异补偿问题签订的《协议书》现已履行完毕，故对原告请求判令被告增加支付逾期交房的违约金96632.41元，及被告支付逾期办理土地证的违约金1462.62元的诉讼请求不予支持。遂判决：驳回原告佘涛晴的全部诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交二组证据。证据1.一审法院在认定事实中已采用的系列裁判文书，拟证明诉讼时效未过。该证据交被上诉人质证，认为不属新证据。本院认为，该组证据已在一审法院查明的事实中认定，故不属新证据，不予采信。证据2.佘涛晴在上海工作的劳动合同及完税证明，拟证明佘涛晴在外地工作，不知案涉房的相关事宜，故对2012年8月22日所签协议未行使变更权。被上诉人质证认为，该证据缺乏真实性。本院认为，该证据即使能证明上诉人的工作情况，也不能成为其在一年内不行使变更权的理由，故不予采信。二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人佘涛晴与被上诉人绵阳市新华房地产开发有限公司于2009年10月18签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思表示，不违反法律规定，应受法律保护，双方均应遵照执行。在合同履行过程中，双方又于2012年8月22日就延期交房、面积差异补偿等问题签订了《协议书》，且已履行。佘涛晴上诉称因其受欺骗在《协议书》上签字，故对协议书不认可，应予变更。本院认为上诉人对该协议欲行使变更权，也应在法律规定的期限内主张权利。综上所述，上诉人佘涛晴所持上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，即

“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2252元，由上诉人佘涛晴负担。本判决为终审判决。审 判 长　张建国审 判 员　石　军审 判 员　傅文忠二〇一七年八月三十一日法官助理　罗　婷书 记 员　黄孟婷 来源：百度“马 克 数据网”