陈颖慧与上海和雅房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

十二条约定，被告承诺于2016年9月30日前办理房地产初始登记手续，若被告逾期不能取得上述大产证的，被告应按原告已付价款为基数，按日万分之三向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行了合同义务，支付了所有房款，但被告直至2017年3月10日方办出房屋的大产证，显属违约，损害了原告的合法权益，故涉讼。被告辩称，原、被告签订的合同合法有效。按照合同补充条款的约定，如交房后被告为取得相关政府部门的批准、许可、备案而递交了所需文件，却未能在规定办理时限届满时取得政府批文的，被告有权据实延期办理大产证而不承担任何责任。原告无权就此要求被告支付任何违约金。2016年6月被告及时向交易中心递交了申办大产证的材料，2016年6月23日取得正式受理的收件收据。根据有关规定，无论是在20日或者在规定的30日内，被告都可以在2016年9月前取得大产证。导致大产证逾期办理是因为相关政府部门对新旧政策衔接的理解有所不同而导致。被告已经为了尽快办理大产证采取了力所能及的全部措施，根据合同条款不应承担违约责任。经审理查明，2013年9月29日原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：原告向被告购买位于上海市嘉定区瑞林路1280弄湖畔名邸40号1—3层房屋(以下称系争房屋)，建筑面积为189.50平方米，总房价为550万元。合同第十

一条约定，被告于2015年12月31日前将该房屋交付给原告；第十四

条约定被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》，作为办理该房屋过户手续的必备文件。原、被告双方在签署《房屋交接书》之日起60日内，由双方向交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(即小产证)。同时原、被告又签订补充条款一，在该补充条款一中，双方明确“本补充条款为预售合同不可分割之组成部分，与预售合同正文及附件构成一份完整的有关该房屋预售交易的合同。本补充条款的约定与预售合同约定不一致的，则应以本补充条款的约定为准”。在补充条款一第九条关

于预售合同第十一条的

修改和补充约定如下：第1款，双方一致确认，预售合同第十一条约定

的交付日期(即2015年12月31日)为被告交付该房屋的最后期限，并非对被告交易时间的限制，故被告可在提前三个月书面通知原告的情况下，在预售合同第十一条约定的

交付日期前任何时间交付该房屋给原告，被告无须为此承担任何责任，且双方均同意届时按被告发出的书面交易通知书中要求的时间及本合同的相关约定办理该房屋的交接手续。……第4款，双方确认，发生下列任何情形之一，被告可据实延期交房，该等延期交房不应被视为被告违反本合同的约定逾期向原告交付该房屋，被告无须承担任何违约责任：……(3)被告为取得相关政府部门的批准、许可、备案等而递交了所需文件，却未能被依法受理(及)或在规定办理时限届满时取得政府批文；……另外，双方在补充条款一第十二条关于预售

合同第十四条的修改和补

充规定如下：第1款，被告承诺在2016年9月30日或者之前办理新建商品房房地产初始登记手续，若逾期仍未能取得载列被告为该房屋之房地产权人的房地产权证(大产证)，则被告应当自逾期之日起，以原告已付房价款为基数，按日万分之三(0.03%)的违约金，本合同继续履行，原告不可退房；第2款，为免歧义，如存在或者发生下列任何一种情形，被告有权据实延期办理大产证而不承担任何责任，原告无权就此要求被告支付任何违约金或者要求退房：……(2)交房后发生本补充条款第九条第四款第(3)

项情形，未能取得大产证；(3)政府部门要求被告就该房屋所在地块之地下空间签署土地出让合同之补充协议及/或补交土地出让金从而导致被告未能按时取得大产证的；……补充条款一还约定了其他内容等。合同签订后，原告按约付清了全部房款人民币550万元，被告出具了发票。2015年12月15日，被告通知原告于2015年12月31日至湖畔名邸交房服务中心办理房屋交付手续，原告于2015年12月25日办理了房屋交接手续。2016年6月被告向上海市嘉定区房地产登记处递交了申办大产证所需的全部材料，2016年6月23日上海市嘉定区房地产登记处出具收件收据，收据载明：办证时限权证20天。此后，因有关政府部门对系争房屋的飘窗是否应当计算建筑面积及是否需补缴土地出让金即适用“新旧标准”意见不一，相关部门及被告进行多次协调。期间被告亦多次发函至相关部门，要求尽快办理大产证。后经上级部门协调，认为飘窗的房产面积与规划面积差异是新旧标准不一所致，未要求被告补缴土地出让金。被告于2017年3月3日出具承诺函，承诺如国家审计署依据法律法规认定其需就飘窗引致之房产面积与规划面积差异补缴土地出让金的，则其将依法予以补缴。2017年3月10日被告取得系争房屋的大产证。原告认为被告逾期办理大产证，损害了其合法权益，遂涉讼。上述事实，有《上海市商品房预售合同》、发票、上海市嘉定区房地产登记收件收据、会议纪要、信函、不动产权证书及双方当事人庭审笔录为证。事实清楚，证据充分。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效。双方均应切实履行。合同签订后，原告按约支付了全部房款。被告亦按约交付原告系争房屋。2016年6月被告向上海市嘉定区房地产登记处递交申办大产证所需的全部材料，上海市嘉定区房地产登记处于2016年6月23日出具了登记收件收据，该收据上载明办权证时限为20天。根据《不动产登记暂行条例》第二十条“不动产登记机

构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续”的规定，在通常情况下，不论是在20天或在30个工作日内，被告是可以在合同约定的2016年9月30日之前办出系争房屋大产证的。但上海市嘉定区房地产登记处在收取被告申办大产证的全部材料后，因相关部门对被告出售的系争房屋的飘窗是否应当计算建筑面积及是否需要补缴土地出让金即适用“新标准”还是“旧标准”意见不一，相关部门会同被告多次研究、协调，期间被告也多次致函相关部门要求尽快办理大产证。后在上级部门协调下，被告于2017年3月10日取得了大产证。说明被告是按照规划部门的批准建造了系争房屋，被告在建造系争房屋时并无违规行为，且政府部门也未要求被告补缴土地出让金，因此被告就逾期办理大产证一节并无过错，被告尽到了自己的义务。按照合同补充条款一第十二条第2款第(2)项

的约定，“交房后发生本补充条款第九条第4款第(3)项情形

，未能取得大产证的，被告有权据实延期办理大产证而不承担任何责任，原告无权就此要求被告支付任何违约金或者要求退房”。而补充条款一第九条第4款第(3)项约定“

被告为取得相关政府部门的批准、许可、备案等而递交了所需文件，却未能被依法受理及(或)在规定办理时限届满时取得政府批文”，所以，按照合同约定，被告逾期办理大产证不承担违约责任。因此被告提出的辩称意见，本院予以采信。原告现要求被告支付逾期办理大产证的违约金的诉讼请求，既不符合合同约定，又缺乏依据，理由不足，本院对此不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉

讼法》第六十四条第一款及最高人民法院关

于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：驳回原告

陈颖慧的全部诉讼请求。本案受理费5,284.75元，减半收取2,642.38元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　黄　燕二〇一七年九月三十日书记员　王芙蓉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法

律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责

任提供证据。……三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据

的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 马 克 数 据 网