温州市玖玖旅馆管理有限公司与大连瑞恩科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

五条第3、4两项中对另行签订《加盟合同》以及加盟方式、加盟费等进行了约定。该协议实际是玖玖公司为灵活经营，将门店承包给个人提高管理效率的承包经营合同。并且，《门店设施、设备、装修整体转让协议》内没有”转租条款”，没有对租期及租金进行约定，一审法院在审理查明部分第3页认定该协议为玖玖公司与案外人王秀芬签订的转租协议明显是基本事实认定错误。一审法院基于错误的基本事实判令玖玖公司承担高额违约金明显缺乏事实与法律依据。二、一审法院拒不同意玖玖公司申请追加案外人王秀芬为本案第三人的请求，导致本案部分基本事实认定不清。三、玖玖公司不存在擅自退租的违约行为，一审法院认定玖玖公司擅自退租是基本事实认定错误，玖玖公司不应承担违约责任。王秀芬向瑞恩公司交付房屋的行为，是王秀芬承包玖玖公司门店后的个人行为，并不能对外代表玖玖公司，依据合同相对性原则，玖玖公司与瑞恩公司签订的《房屋租赁合同》仅约束当事人双方，因案外人王秀芬引起的瑞恩公司提前收回房屋不能视为玖玖公司违约，玖玖公司不应承担任何违约责任。一审法院认为玖玖公司存在擅自退租的违约行为是基本事实认定错误。并且，在王秀芬向瑞恩公司交付房屋时，玖玖公司并不欠付租金，玖玖公司仍为该房屋的承租人，王秀芬的个人行为自有其与玖玖公司之间的《门店设施、设备、装修整体转让协议》约束，但是王秀芬的行为并不构成玖玖公司与瑞恩公司解除合同的条件，瑞恩公司因此提前解除房屋租赁合同，玖玖公司表示同意，但是玖玖公司并不构成提前退租的违约，不应承担违约责任。四、一审法院对违约金的计算错误，违约金的计算超过了实际损失的59%，按照法律规定应当予以调整。瑞恩公司已于2016年2月20日与案外人许国忠签订《房屋租赁合同》，一审法院将房屋空置期计算至2016年6月1日明显与事实不符，按照2015年11月15日至2016年2月20日计算，空置期为97天，空置期租金为111,616.44元，加上租金差额265,682.87元，总损失为377,299.31元，按照违约金600,000计算，违约金超出实际损失59%，依照《合同法解释（二）》第二

十九条规定，一审判决的违约金明显超出实际损失，一审法院基本事实认定和适用法律错误。五、一审法院判令玖玖公司承担电费、水费、蒸汽费事实认定不清、证据不足。瑞恩公司答辩称，不同意玖玖公司的上诉请求，同意一审判决。一、玖玖公司与案外人王秀芬之间签订的《转让协议》性质为转租协议，并非加盟协议，玖玖公司加盟合作的说法与转让协议内容不符，与事实不符。二、玖玖公司未经瑞恩公司允许擅自将房屋转租，违约在先，瑞恩公司有权解除合同，案外人强行将房屋交还给瑞恩公司，导致合同无法继续履行，故系玖玖公司原因导致合同解除，其应按照合同约定承担违约金。玖玖公司擅自转租导致合同解除，因此给瑞恩公司造成损失不止600,000元，不存在违约金高于实际损失需要调整情形。原审法院判决违约金600,000元，并未超过实际损失的30%，对于玖玖公司要求降低违约金的抗辩意见未予采纳，并无不当。三、原审未准许玖玖公司申请追加王秀芬为第三人的做法并无不当。玖玖公司申请追加第三人系拖延诉讼程序，对本案无实质意义。本案事实已查清，无需追加案外人王秀芬为第三人。瑞恩公司向一审法院起诉请求：一、确认瑞恩公司与玖玖公司2010年4月26日签订的《房屋租赁合同》已于2015年12月5日解除；二、玖玖公司向瑞恩公司支付违约金600,000元；三、玖玖公司赔偿瑞恩公司房屋设备损坏维修费20,254元、人工费14,500元；四、玖玖公司支付拖欠的电费8689.44元、水费7686元、蒸汽费3700元。一审法院认定事实：一、2010年4月26日，瑞恩公司与玖玖公司（2012年4月5日玖玖旅馆管理股份有限公司更名为温州市玖玖旅馆管理有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定：瑞恩公司将位于大连市中山区港湾街3-2号1楼局部、5楼至8楼整层出租给玖玖公司用于旅馆经营使用，总计面积约1100平方米；租赁期限为2010年5月8日起至2020年8月7日止，其中，2010年5月8日起至2010年6月7日止为免租装修期，租金分段计算：首年租金为人民币40万元，租赁期限内租金每三年环比递增5%，即2010年6月8日至2013年6月7日年租金为40万元，2013年6月8日至2016年6月7日年租金为42万元，依次递增；租金支付时间为：首期年租金40万元应在2010年5月1日前支付，从第二租赁年开始，租金每6个月支付一次，以先付后用为原则；租金到期日为每年的6月8日、12月8日；租赁期间，玖玖公司使用该房屋和相关设施设备发生的水、电、蒸汽、通讯等费用由玖玖公司承担；玖玖公司转租该房屋、转让该房屋承租权的，应向瑞恩公司支付违约金60万元；给瑞恩公司造成损失的，还应赔偿瑞恩公司因此造成的所有损失；未经瑞恩公司书面同意，玖玖公司不得向第三方部分或全部转租；租赁期间，非合同规定的情况，玖玖公司中途擅自退租的，玖玖公司向瑞恩公司支付违约金60万元，若违约金不足抵付瑞恩公司损失的，玖玖公司还应负责赔偿。二、合同签订后，玖玖公司向瑞恩公司交纳了保证金3万元，瑞恩公司与玖玖公司于2010年5月24日办理了房屋交接手续，并签署《玖玖旅馆大连二七广场店现场交接情况》。三、2015年8月11日，玖玖公司未经瑞恩公司同意，与案外人王秀芬签订《门店设施、设备、装修整体转让协议》，将其从瑞恩公司处承租的案涉房屋转租给案外人王秀芬。合同签订后，玖玖公司向王秀芬交付房屋，王秀芬于同年8月10日向玖玖公司付款42万元。四、瑞恩公司在庭审中称2015年12月5日案外人王秀芬强行将房屋腾退给瑞恩公司，但瑞恩公司在起诉状事实与理由中称”现该房屋已于2015年11月15日交回”。玖玖公司认可瑞恩公司已于2015年11月15日接收案涉房屋。五、案涉房屋自王秀芬腾退给瑞恩公司后处于闲置状态，直至2016年2月20日，瑞恩公司与案外人许国忠签订《房屋租赁合同》，约定租期十年，自2016年6月1日至2026年5月31日，起始租金每年36万元，以后每3年递增5%，即2016年6月1日至2019年5月31日租金为36万元；2019年6月1日至2022年5月31日，租金每年378,000元；2022年6月1日至2025年5月31日，租金每年396,900；2025年6月1日至2026年5月31日，租金416,700元。六、瑞恩公司接收案涉房屋后，向相应部门交纳了2015年11月15日前玖玖公司承租期间欠付的电费8689.44元、水费311元、蒸汽费3700元。玖玖公司已向瑞恩公司付清了2015年12月7日之前的租金。一审法院认为，瑞恩公司、玖玖公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行，否则应依法承担违约责任。本案争议的焦点问题有以下几个：一、本案是否应准许玖玖公司的申请追加王秀芬为第三人。根据《中华人民共和国合同法》第一百

二十一条的规定：”当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故根据合同的相对性，瑞恩公司可直接向玖玖公司主张违约责任；王秀芬与玖玖公司之间的租赁关系双方可另行处理；本案根据举证责任、双方提供的证据和陈述足以认定案件事实，因此可不追加王秀芬为第三人。二、瑞恩公司、玖玖公司双方签订的案涉合同解除的时间。瑞恩公司在庭审中称2015年12月5日案外人王秀芬强行将房屋腾退给瑞恩公司，但瑞恩公司在起诉状事实与理由中称”现该房屋已于2015年11月15日交回”，玖玖公司认可瑞恩公司已于2015年11月15日接收案涉房屋，故在瑞恩公司无充分证据证明系于2015年12月5日实际接收案涉房屋的情况下，瑞恩公司在起诉状中的自认具有法律效力，应认定双方之间的房屋租赁合同于2015年11月15日解除。三、玖玖公司称违约金过高应予调降的抗辩意见能否成立。首先，瑞恩公司与玖玖公司签订的《房屋租赁合同》明确约定禁止对外转租，玖玖公司却擅自转租，最终导致合同解除，且实际上也构成中途擅自退租的违约行为，后案涉房屋闲置近半年之久，造成瑞恩公司空置期租金损失201,369.86元（计算公式为420,000元/365天×175天）。其次，《房屋租赁合同》约定的租期为10年，现玖玖公司仅履行了部分租期，案涉房屋至2016年6月1日才因再次出租获得租金收益，而瑞恩公司再次出租涉案房屋所取得的租金低于瑞恩公司与玖玖公司双方《房屋租赁合同》约定的租金，前后两合同租金收入差额近265,682.87元（计算公式为瑞恩公司与玖玖公司《房屋租赁合同》2016年6月1日至2020年8月7日的租金收入1,794,104.79元减去瑞恩公司与许国忠之《房屋租赁合同》2016年6月1日至2020年8月7日的租金收入1,528,421.92元）。玖玖公司的违约行为导致瑞恩公司稳定获得租金收入的合同目的落空，导致瑞恩公司预期收益受损，因此造成的损失应由玖玖公司承担。综上，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对瑞恩公司要求玖玖公司给付违约金60万元的诉讼请求依法予以支持，对玖玖公司称违约金过高应予以调降的抗辩意见不予采纳。四、玖玖公司主张将交纳的保证金3万元以及2015年11月15日至12月7日期间的租金折抵违约金（损失）应否支持。本案中，鉴于双方的租赁合同已解除，合同解除后，瑞恩公司应依法将保证金返还玖玖公司，且应将多收的租金退还玖玖公司。因对于金钱债务，双方均可主张抵销。故玖玖公司的上述主张成立，可将玖玖公司交纳的保证金3万元以及2015年11月15日至12月7日期间的租金25,315元折抵违约金。折抵后，玖玖公司还应给付瑞恩公司违约金544,685元。五、瑞恩公司诉请代为支付的电费、水费、蒸汽费应否支持。瑞恩公司接收案涉房屋后，付清了2015年11月15日前玖玖公司承租期间欠付的电费8689.44元、水费311元、蒸汽费3700元，因双方合同明确约定，上述费用应由承租人交纳，故瑞恩公司的该诉请，有事实与法律依据，应予支持。六、瑞恩公司诉请玖玖公司赔偿房屋设备损坏维修费、人工费、更换水箱的费用应否支持。因案涉房屋瑞恩公司接收时未签订交接明细、未明确设备是否损害及损害范围，虽然瑞恩公司称系案外人王秀芬强行交接，但瑞恩公司对此亦应承担责任，故瑞恩公司在接收房屋后发生的房屋设备损坏维修费、人工费、更换水箱的费用，瑞恩公司称系承租期间所致损坏，证据不足，不予支持。据此，一审法院判决：一、确认瑞恩公司与玖玖公司2010年4月26日签订的《房屋租赁合同》于2015年11月15日解除；二、玖玖公司于判决生效后十日内给付瑞恩公司违约金544685元；三、玖玖公司于判决生效后十日内给付瑞恩公司电费8689.44元、水费311元、蒸汽费3700元；四、驳回瑞恩公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五

十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,350元（瑞恩公司已预交），由瑞恩公司负担970元，玖玖公司负担9380元。本院二审过程中，双方当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，当事人应当全面履行义务。未履行约定义务，系违约行为，应依据合同约定承担相应的违约责任。关于玖玖公司提出的其与案外人王秀芬之间的《门店设施、设备、装修整体转让协议》并非转租协议，而是玖玖公司承包给案外人经营的加盟协议的上诉理由。本院认为，《合同法》第二百一十

二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，玖玖公司与案外人王秀芬签订的《门店设施、设备、装修整体转让协议》第二条约定，

交接日之后，转让门店所产生的包括租金在内的所有费用均由王秀芬承担；第三条约定，王

秀芬应向玖玖公司支付的款项包括租金136,932.00元；第五条约定，若王

秀芬使用玖玖旅馆连锁品牌进行经营的，在门店交接后一个月内，双方应另行签署《加盟合同》。从约定内容及履行情况可以看出，玖玖公司将案涉房屋交付王秀芬使用、收益，王秀芬向其支付租金，且双方亦未签署《加盟合同》并履行加盟合同的权利义务。综上，玖玖公司与王秀芬签订的协议内容符合租赁合同的法律特征，双方实质上履行的是房屋租赁合同的权利义务，故一审法院认定玖玖公司与案外人王秀芬之间实际存在的是房屋租赁合同关系，并无不当。关于玖玖公司提出的一审法院拒不同意玖玖公司申请追加案外人王秀芬为本案第三人的请求，导致本案部分基本事实认定不清的上诉理由。本院认为，瑞恩公司与玖玖公司对玖玖公司与案外人王秀芬签订的《门店设施、设备、装修整体转让协议》内容及王秀芬向瑞恩公司交还案涉房屋的时间均无异议，本案瑞恩公司诉请所依据的基本事实已经查明，故一审法院未追加案外人王秀芬作为本案第三人参加诉讼，并未导致案件基本事实不清，玖玖公司的该项上诉理由，本院不予采纳。关于玖玖公司提出的其没有擅自退租的违约行为，案外人王秀芬引起的瑞恩公司提前收回房屋不能视为玖玖公司擅自退租，玖玖公司不应承担违约责任的上诉理由。本院认为，《合同法》第一百二十一条规定

：”当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，案外人王秀芬向瑞恩公司交付案涉房屋的行为导致瑞恩公司与玖玖公司签订的《房屋租赁合同》提前解除，玖玖公司作为该租赁合同的当事人，其应向瑞恩公司承担提前解除合同的违约责任，至于玖玖公司与案外人王秀芬之间的纠纷，可依据法律规定及合同约定解决。因此，一审法院判令玖玖公司向瑞恩公司承担违约责任，于法有据，玖玖公司的该项上诉理由，本院不予采纳。关于玖玖公司提出的一审法院对违约金计算错误，一审认定案涉房屋的空置期计算至2016年6月1日与事实不符，应计算至2016年2月20日，空置期应为97天，租金111,616.44元，加上租金差额265,682.87元，总损失为377,299.31元，按照违约金600,000计算，违约金超出实际损失59%，违反法律规定，应予调降的上诉理由。本院认为，瑞恩公司与玖玖公司签订的《房屋租赁合同》第九条、第十条约定，

未经瑞恩公

司书面同意，玖玖公司不得向第三方部分或全部转租；擅自转租的，违约方应支付违约金600,000元。现玖玖公司违反合同约定，未经瑞恩公司同意擅自转租案涉房屋，应向瑞恩公司承担违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主

张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的

”过分高于造成的损失”。本案中，瑞恩公司与案外人许国忠虽于2016年2月20日签订了《房屋租赁合同》，但瑞恩公司自2016年6月1日才因出租案涉房屋而获得租金收益，而玖玖公司亦未能举证证明瑞恩公司存在怠于出租案涉房屋、导致空置期延长的行为，故应认定自2015年11月15日瑞恩公司收回案涉房屋之次日至2016年5月31日，共计198天，该期间案涉房屋处于空置状态，租金损失为227,835.62元（420,000元÷365天×198天）。加上租金差价损失265,682.87元，总损失为493,518.49元。一审法院以瑞恩公司该实际损失为基础，兼顾合同履行情况及当事人的过错程度，根据诚实信用原则，判令玖玖公司依约承担600,000元违约金，并未超过瑞恩公司实际损失的百分之三十，不存在过分高于造成损失的情况，一审法院对此裁判正确，玖玖公司该项上诉理由本院不予采纳。关于玖玖公司提出的一审法院判令玖玖公司承担电费、水费、蒸汽费，属事实不清，证据不足的上诉理由。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，瑞恩公司向玖玖公司主张欠缴的电费、水费及蒸汽费，为此，瑞恩公司提交了其垫付上述费用的缴费凭据，而玖玖公司虽否认其欠缴上述费用，但其并未提举相关证据证明其交付过上述费用，故应承担举证不能的法律后果。一审法院判令玖玖公司给付电、水、蒸汽费用，并无不妥。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项

之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9380元(温州市玖玖旅馆管理有限公司已预交)，由上诉人温州市玖玖旅馆管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长房明审判员刘小南审判员张钱二○一七年九月六日书记员夏丽娜 更多数据：www.macrodatas.cn