ＸＸ、翁琳灵等与胡东青房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

三条之约定在第三个工作日之内支付455万元购房款。然而，原告一直未履行该义务，构成违约。即使按照原告的说法，链家公司6月7日才通知其银行贷款审批通过的情况，原告也应当在三个工作日之内，即6月10日之前支付原告455万元。因此，在原被告之间互负债务，而且原告履行债务的顺序在先的情况下，原告未履行付款义务，被告有权拒绝其交房的履行要求。被告依据合同法第6

7条之规定，享有先履行抗辩权。三、本来双方买卖合同仅涉及房屋买卖，房屋交付条件不满足，车库也不予交付，原告请求交付车库缺乏事实和法律依据。四、原告无权要求被告返还定金和交付违约金。第一，在原告违约的情况下，被告有权没收原告支付的定金。第二，《补充协议》第18

条约定，“甲方（即被告）承诺在领取首付款三个工作日内将已收取定金30万元整退乙方（即原告）”，其中的首付款是房屋买卖合同第三条约

定的195万元，然而被告至今未能取得该笔款项。第三人工商银行杭州羊坝头支行辩称，贷款结清后可以在2-3天配合将他项权证和结清证明提交给办理过户手续的柜台，请求法院依法判决。原告ＸＸ、翁琳灵为支持其主张，向本院提交如下证据：证据1、《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》各1份，证明2016年2月28日，原告与被告签订了《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》，约定被告以650万元的价款将杭州市滨江区房屋转让给原告，并约定了具体的权利和义务。证据2、房屋买卖定金协议、定金收付收据及中国农业银行银行卡交易明细清单各1份，证明2016年2月28日，原告支付被告定金30万元。并在《房屋买卖定金协议》第八条明确

房价包括315号地下车位一个。在支付195+455=650万元的情况下，定金30万元应当返还给原告。证据3、中国农业银行查询单1份，证明2016年3月11日，原告支付100万元和95万元两笔首付款合计195万元。证据4、杭州市滨江区人民法院（2016）浙0108民初2096号民事判决书、杭州市中级人员法院（2016）浙01民终5251号民事判决书各1份，证明胡东青于2016年4月25日向杭州市滨江区人民法院起诉原告请求解除合同，2016年7月13日滨江法院判决驳回胡东青的诉讼请求。胡东青上诉至中院后，杭州中院于2016年12月27日判决驳回上诉维持原判。证据5、委托支付函、回执各1份，证明原告于2017年1月20日向链家公司发出委托支付函，委托其按照《补充协议》约定，代为先行支付被告455万元，链家公司于2017年1月21日出具回执，同意代付。证据6、函、EMS投递单各1份，证明2017年1月21日原告向被告发函，要求被告联系链家公司继续履行合同，但被告置之不理。证据7、情况说明2份，证明2017年1月，链家公司曾以电话或发函形式多次催告被告继续履行合同，但被告仍怠于履行合同义务。证据8、律师函寄送公证书1份，证明2017年2月6日，在杭州市钱塘公证处的公证下，原告委托律师柏婷婷向被告寄送《律师函》，催告被告联系链家公司办理委托支付款项的领款手续，并依照《杭州市房屋转让合同》及补充协议的约定继续履行合同义务，包括退还已收定金三十万元、注销标的房屋抵押权、协助办理房屋过户手续。被告胡东青为支持其主张，向本院提交如下证据：证据1、《补充协议》1份，证明原告应在银行按揭审批通过后三个工作日委托代理机构向被告支付房款455万元，该款专用于偿还涉案房屋的银行抵押贷款。证据2、调查笔录、贷款审批通知书、审批总体流程查询各1份，证明原告向中国农业银行杭州城东支行申请的贷款于2016年4月6日审批通过，但原告未按照《补充协议》之约定向被告支付455万元购房款。第三人工商银行羊坝头支行向本院提交如下证据：证据1、个人房屋担保借款合同1份，证明银行与被告的借款、抵押合同关系。证据2、自营历史明细列表1份，证明被告贷款剩余本金。证据3、房屋他项权证1份，证明银行对涉诉房屋有抵押权。对于原被告、第三人提交的证据，各方质证及本院认证如下：1、对原告提供的证据被告对原告提供的证据1、2、3、4三性无异议，证明对象有异议；对证据5真实性无异议，与证据1补充协议第三条付款约

定印证；对证据6三性均有异议，被告没有收到函件，送达地址不是被告居住地址；对证据7三性有异议，情况说明系证人证言，需要出庭接受询问；对证据8真实性无异议，但律师函没有收到，送达地址不是被告居住地址。第三人对原告提供的证据1-8三性均无异议。本院经审核，对原告提供证据1、2、3、4、5三性予以确认；对证据6、8的真实性予以确认。证据7系证人证言，本院将结合证人张某出庭作证情况在下文综合认定。2、对被告提供的证据原告对被告提供的证据1三性无异议，对证据2中调查笔录、贷款审批通知书真实性无异议，对审批总体流程查询有异议，认为这只是银行内部的一个流程。第三人对被告提供的证据1、2三性均无异议。本院经审核，对被告提供证据1三性予以确认；对证据2真实性予以确认，证明目的将结合本案查明事实综合认定。3、对第三人提供的证据原、被告对第三人提供的证据1-3三性均无异议，本院依法予以确认。4、在庭审中，原告申请证人张某到庭作证。证人张某作证称，其为链家公司明月江南店经理。2017年1月6日下午接到原告ＸＸ电话，ＸＸ在电话中告知其与胡东青之间的房屋买卖合同纠纷终审判决书已经收到，请求协助联系胡东青履行合同事宜。2017年1月8日证人张某联系本案被告胡东青父亲胡金发，告知法院判决情况，并通知他需要履行合同，但是胡金发不予理睬。2017年1月10日至1月20日，ＸＸ多次与其联系落实合同履行事宜。被告胡东青认为证人与原告是利害关系人，对证人证言不予认可。第三人对证人证言三性无异议。本院认为，证人张某作为链家公司工作人员，参与案涉房屋买卖合同的履行及后续纠纷解决协商过程，对本案情况具备一定的了解基础，其证言本院将结合本案其他证据及查明事实综合认定。根据上述有效证据及各方当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：2016年2月28日，原告（买方、乙方）ＸＸ、翁琳灵与被告（卖方、甲方）胡东青签订了《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2016转让0366635），约定ＸＸ、翁琳灵向胡东青购买位于杭州市滨江区房屋，建筑面积179.29平方米，转让总价人民币6500000元。第三条付款方式

约定：甲乙双方同意委托中国农业银行股份有限公司杭州城东支行19×××40账号对房产交易资金进行监管支付；乙方须于2016年3月11日前支付首期款1950000元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；余款乙方申请银行贷款，须于2016年3月11日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准；银行贷款4550000元发放至甲乙双方约定的银行第三方监管账户，此款在甲方实际交付房屋及完成房屋权属转移登记时进行结算；在2016年3月11日前乙方将首付款1950000元存入保证金账户，待房管局出具受理单后三个工作日内转付甲方，余款4550000元申请商业按揭，待产权证、契证过户到乙方名下且按揭款到保证金账户后三个工作日内转付甲方。同日，双方签订《补充协议》。协议第3条约定：乙方

首付款到位后，必须前往委托代理机构换取收据，待银行按揭审批通过后三个工作日内，乙方委托代理机构代为先行支付房款4550000元。若该房屋产权有抵押权未注销的，则甲方承诺该款项仅用于归还该房屋在银行的抵押贷款……第18条其他约定：

1、因该房屋到2016年6月3日满2年，甲乙双方约定在满2年后5个工作日内办理房屋所有权的过户手续；若有一方逾期，则守约方可按《杭州市房屋转让合同》追究违约方的违约责任，违约金为总房价的10%；甲方承诺在领取首付款后三个工作日内将已收定金300000元整退还给乙方。同日，原、被告与案外人链家公司签订《房屋买卖定金协议》，约定ＸＸ于本协议签订时支付胡东青购房定金300000元；双方确认房屋购买总价款6500000元，该房价包含地下车位一个（车位号315号）。ＸＸ、翁琳灵按照合同约定于2016年3月11日支付首期款人民币1950000元至原被告双方约定的银行第三方监管账户，同日前往银行签署了《借款合同》。2016年6月2日，链家公司向ＸＸ、翁琳灵邮寄通知函，通知标的房屋的买家在银行按揭审批已通过，现请买卖双方依约前往公司办理房屋首付款支付/领取，并在约定时间内完成该房屋的抵押注销手续。另查明，2016年4月，被告胡东青向本院提起诉讼，要求解除与原告的房屋买卖合同。本院于2016年7月13日判决驳回胡东青的诉讼请求。胡东青不服判决提起上诉，杭州市中级人民法院于2016年12月27日判决驳回上诉，维持原判。2017年1月6日，ＸＸ致电链家公司协助联系胡东青协商合同履行事宜；2017年1月20日，ＸＸ、翁琳灵向链家公司发出委托支付函，委托链家公司在胡东青前往办理领款手续时直接支付4550000元余款。2017年1月21日，链家公司向ＸＸ、翁琳灵发送回执，明确委托支付函已收悉，同意依据约定及授权向胡东青支付相应款项。本院认为，两原告与被告签订的《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》及《房屋买卖定金协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方均应遵照履行。本案争议焦点为原告ＸＸ、翁琳灵是否未及时支付4550000元构成违约。根据双方《补充协议》第3条的约定，“待银

行按揭审批通过后三个工作日内，乙方（ＸＸ）委托代理机构代为先行支付房款4550000元。”案涉房屋银行贷款审批通知书上显示银行操作时间为2016年4月6日，但贷款审批通过后银行是口头告诉链家公司，并未通知ＸＸ，故该贷款审批通知书上的操作时间不能证明ＸＸ得知审批通过的时间。结合2016年6月2日链家公司向ＸＸ、翁琳灵邮寄通知函的事实，原告得知银行审批的时间应为收到通知函的时间。在该时间节点前，原告并不存在违约情形。上述事实已为浙江省杭州市中级人民法院（2016）浙01民终5251号生效判决所确认。胡东青辩称，即使链家公司6月才通知原告银行贷款审批通过的情况，原告也应当在其后三个工作日内支付被告4550000元。本院认为，2016年4月25日胡东青向我院提起诉讼，要求解除案涉房屋转让合同，6月份该案尚在我院一审，后经杭州市中级人民法院二审，于2016年12月27日作出终审判决。在争议未解决的情况下，买方产生顾虑未支付4550000元尚属合理；二审判决后，扣除判决书送达时间，ＸＸ于2017年1月6日即致电链家公司协助联系胡东青协商合同履行事宜，并于2017年1月20日向链家公司发出委托支付函，也未超出合理期间。链家公司在2017年1月21日的回执中明确委托支付函已收悉，同意依据约定及授权向胡东青支付相应款项。原告已经完成其合同项下委托支付的义务，被告以原告未及时支付款项为由不予履行合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》及《房屋买卖定金协议》应当继续履行。关于原告第一项诉请，《杭州市房屋转让合同》第一条第3项约定，胡东

青（甲方）于产权过户登记前办理抵押注销手续。但直至庭审之日，被告也未领取4550000元予以涤除，故本院对原告的该项诉请予以支持。如果被告拒绝自行涤除抵押权，原告可以代为向工商银行杭州羊坝头支行涤除，以进行房屋的转移登记，工商银行杭州羊坝头支行应当予以配合。该部分款项可在原告委托链家公司向被告支付的4550000元余款中予以扣除。关于原告的第二项诉请，根据《补充协议》第18条约定，因该房屋到

2016年6月3日满2年，甲乙双方约定在满2年后5个工作日内办理房屋所有权的过户手续。现原告已按照合同约定履行支付首付款及委托代为支付义务，在房屋抵押权涤除的前提下，房屋过户条件已经成就，被告应协助两原告办理房屋产权变更登记。关于原告的第三项诉请，根据《房屋买卖定金协议》约定，双方确认以6500000元的总价款购买诉争房屋，房价包含地下车位一个（车位号315号）。且《房屋买卖合同》附件1《房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况》第（四）项明确诉争房屋附属设施设备包括编号为315号的地下车位一个，作为附属设施设备理应随房屋一同交付。原被告双方在《房屋买卖合同》中关于交房方式的约定为“甲乙双方在按揭款到达保证金账户后三个工作日内将该物业相关配套费用结算完毕且甲方将房屋交付给乙方后，甲方凭物业交割单来代理机构领取余款。”后双方通过《补充协议》第3条将余款支付方式变更为

“乙方委托代理机构代为先行支付房款4550000元”。庭审中双方对交付期限存在争议，在无法协商解决的情况下，本院结合上述条款及交易习惯，酌情判定在房屋转移登记完成后的十五日内被告将房屋及车位交付原告。原告诉请被告交付取得该车位凭据之诉请，因无合同约定，本院不予支持。关于原告第四项诉请，根据《补充协议》第18条约定，“甲方承诺在领

取首付款后三个工作日内将已收定金300000元退还乙方。”因被告胡东青尚未领取首付款，定金返还条件未成就，故本院对原告该项诉请不予支持。但定金作为债权的担保，在债务人履行债务后，应当抵作价款或者收回。本案中，两原告已经支付了首付款并委托链家公司支付余款，链家公司亦回函同意向胡东青支付相应款项，故两原告已经履行了《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》中作为买方的主要合同义务，该300000元定金可在原告委托链家公司支付给胡东青的4550000元购房余款中予以抵扣。关于原告第五项诉请，原告陈述要求支付违约金的合同依据为《补充协议》第18条，即逾期办理房屋产权过

户手续的，守约方可按照《杭州市房屋转让合同》追究违约方的违约责任，违约金为总房价的10%。本院认为，根据《补充协议》第18条约定，双方至迟应当在20

16年6月3日之后的5个工作日，即2016年6月10日之前办理房屋所有权的过户手续。但在该时间节点，胡东青诉ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案尚在我院一审。在争议未解决的情况下，原告作为买方产生顾虑未支付4550000元，胡东青亦未能领取购房余款涤除抵押权，故未在约定时间办理房屋产权过户手续并非胡东青单方违约所致。综上，对原告该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条

第一百一十五

条，《最高人民

法院关于民事诉

讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、胡东青于本判决

生效之日起十五日内办理坐落杭州市滨江区室房屋的抵押权注销手续。若胡东青逾期未涤除该房产上的抵押，则ＸＸ、翁琳灵可以从委托浙江链家房地产经纪有限公司支付给胡东青的购房余款4550000元中代为涤除，中国工商银行股份有限公司杭州羊坝头支行应当予以配合。二、胡东青在上述抵押权消灭后十五日内协助ＸＸ、翁琳灵办杭州市滨江区室房屋的产权转移登记手续。三、胡东青杭州市滨江区室房屋产权转移登记完成后十五日内杭州市滨江区室房屋及编号为315号的地下车位交付ＸＸ、翁琳灵。四、驳回原告ＸＸ、翁琳灵本案其他诉讼请求。案件受理费63950元、保全费5000元，由原告ＸＸ、翁琳灵负担8792元，被告胡东青负担60158元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审　判　长　　陈欧飞人民陪审员　　杨荷琴人民陪审员　　章建凤二〇一七年八月十四日代书　记员　　李碧婷 来源：百度“马 克 数据网”