冯琨、富力（哈尔滨）房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

十九条的规定，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三

十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五

条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。2014年11月10日，富力公司将房屋交付给冯琨使用，按照合同约定富力公司应于2015年11月5日之前为冯琨办理房屋权属登记。但至今富力公司一直没有给冯琨办理房屋权属登记。富力公司辩称：1.富力公司虽然未在合同约定的时间内办理完毕全部备案，但并非富力公司原因造成，且未超过一年。2.根据合同约定只要富力公司应尽备案义务而未尽，富力公司即应承担违约责任，但对政府行政行为的原因不能一概认定为富力公司的原因。故一审法院认定事实及适用法律正确。冯琨向一审法院起诉请求：1.解除冯琨与富力公司于2013年8月26日签订的《商品房买卖合同》；2.解除冯琨与富力公司于2014年4月26日签订的《一期车位使用权转让协议》（2层E89号车位）；3.解除冯琨与富力公司于2014年4月26日签订的《一期车位使用权转让协议》（2层E90号车位）；4.富力公司返还冯琨交付的房款3405489元及利息934984.11元（自2013年8月29日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准暂计算至起诉时，主张计算至富力公司实际返还之日）；5.富力公司返还冯琨交付的房屋进户费39805.56元及利息4210.16元，（自2014年11月6日暂计算至起诉时，主张计算至富力公司实际返还之日）；6.富力公司返还冯琨交付的车位（2层E89号车位）使用权转让款310000元及利息43062.01元（自2014年4月26日暂计算至起诉时，主张计算至富力公司实际返还之日）；7.富力公司返还冯琨交付的车位（2层E90号车位）使用权转让款330000元及利息45840.21元（自2014年4月26日暂计算至起诉时，主张计算至富力公司实际返还之日）。一审法院认定事实：2013年8月26日冯琨与富力公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，合同主要约定“第三条、

买受人购买的商品房为本合同第一条规定

的项目中的道里区友谊西路、何家沟、河梁街、河鼓街围合区域第8栋2单元29层2902号，建筑面积共190.47平方米。第六条、买受

人一次性付款3405489元，约定付款时间2013年8月27日。第十五条、出卖

人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需有出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。2014年4月26日，冯琨与富力公司签订《一期车位使用权转让协议》（2层E89号车位），协议约定“甲方：富力（哈尔滨）房地产开发有限公司，乙方：冯琨。乙方自愿向甲方购买富力江湾新城项目第8栋2单元2902室商品房，并已签订《商品房买卖合同》，因乙方对该房屋配套使用的需求，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国防空法》及其有关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就甲方开发建造的富力江湾新城地下车位使用权转让事宜，达成如下协议：第一条、乙方拟受

让位于富力江湾新城地下车库的地下2层E89号车位的使用权。第二条、本车位使用

期限为四十年，自该车位竣工验收合格之日起计算。第三条、该车位使用权

转让价格为叁拾壹万元。第十条、本协议作为《商

品房买卖合同》的从合同，如《商品房买卖合同》被解除，则本协议相应解除”。2014年4月26日，冯琨与富力公司签订《一期车位使用权转让协议》（2层E90号车位），协议约定“甲方：富力（哈尔滨）房地产开发有限公司，乙方：冯琨。乙方自愿向甲方购买富力江湾新城项目第8栋2单元2902室商品房，并已签订《商品房买卖合同》，因乙方对该房屋配套使用的需求，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国防空法》及其有关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就甲方开发建造的富力江湾新城地下车位使用权转让事宜，达成如下协议：第一条、乙方拟受让位于富

力江湾新城地下车库的地下2层E90号车位的使用权。第二条、本车位使用期限为四

十年，自该车位竣工验收合格之日起计算。第三条、该车位使用权转让价格

为叁拾叁万元。第十条、本协议作为《商品房买卖

合同》的从合同，如《商品房买卖合同》被解除，则本协议相应解除”。2013年8月29日富力公司出具哈尔滨市商品房销售预收款专用票据，预收取冯琨友谊西路、何家沟、河梁街、河鼓街围合区域8号楼2单元29层2号房款3105489元。2013年9月5日富力公司出具哈尔滨市商品房销售预收款专用票据，预收取冯琨友谊西路、何家沟、河梁街、河鼓街围合区域8号楼2单元29层2号房款300000元。2014年11月6日富力公司出具哈尔滨市商品房销售预收款专用票据，预收取冯琨友谊西路、何家沟、河梁街、河鼓街围合区域8号楼2单元29层2号21992元。2014年11月10日，富力公司出具收据，收取冯琨燃气初装费2800元。2014年11月10日，富力公司出具收据，收取冯琨供暖费、物业管理费、电梯费、水费及电费合计15013.56元。2014年4月26日，富力公司出具收据两份，分别收取冯琨富力江湾新城地下2层E89号车位、富力江湾新城地下2层E90号车位款31万元、33万元。冯琨于2014年11月10日办理涉案房产的进户手续。富力公司于2016年5月18日取得哈尔滨市商品房销售许可证。一审法院认为:冯琨与富力公司签订《商品房买卖合同》及《一期车位使用权转让协议》后，冯琨依约履行了相应义务，富力公司亦履行了相应义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，出卖人应当在商品房

交付使用后360日内，持办理权属登记需有出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。涉案房产于2014年11月10日进户，富力公司于2016年5月18日取得哈尔滨市商品房销售许可证，即2016年5月18日富力公司已履行到产权登记机关备案的义务。故冯琨要求解除《商品房买卖合同》及《一期车位使用权转让协议》并返还购房款、利息等诉讼请求，于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商

品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，判决：驳回冯琨的诉讼

请求。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与原审判决认定的事实相同。本院认为：冯琨与富力公司签订的《商品房买卖合同书》系双方真实意思表示，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，合法有效。富

力公司未在合同约定的期限内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，应当承担违约责任。依据双方合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使

用后360日内，持办理权属登记需有出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。该条款体现双方认可富力公司不能在约定期限内协助办理产权登记手续的责任方式为支付违约金，冯琨并不要求解除合同。该约定履行中因逾期办证给冯琨造成的损失超出了合同约定，冯琨可以通过举证证明损失存在并请求调整违约金的方式进行救济，而非解除双方合同。冯琨以富力公司没有履行合同义务，导致冯琨无法进行商品房初始登记，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《一期车位使用权转让协议》，富力公司返还冯琨购房款等各项费用及利息的主张既违反合同约定，亦不符合法定解除合同的条件，本院不予支持。综上所述，冯琨的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳

回上诉，维持原判。二审案件受理费47632元，由上诉人冯琨负担。本判决为终审判决。审 判 长　　万　迎审 判 员　　柳　波审 判 员　　宋　凯二〇一七年九月十五日法官助理　　张智慧书 记 员　　周小倩 来自：www.macrodatas.cn