广西纳川房地产开发有限公司与马加玲商品房预售合同纠纷一审民事判决书

二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，原告有权解除商品房担保贷款合同。被告马加玲未作答辩。第三人工行港口支行未作陈述。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经核对证据原件后，本院予以确认并在卷作证。本院经审理认定事实如下：2015年10月9日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（编号：纳房（2014）第1-1503号），约定出卖人以单价2717元每平方米的价格将位于防城港市港口区公车新城纳川国际茗城1栋15层1503号房卖给买受人，房屋建筑面积为87.65平方米，总价款计238145元。合同附件四约定买受人选择以按揭贷款方式付款，在签订《商品房买卖合同》当日支付首期购房款计72145元，剩余房款计166000元由买受人向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款付清；如买受人向银行申请银行按揭贷款或个人住房公积金贷款支付房款的，在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续，出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款合同约定如期偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同，出卖人解除合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，带齐相关材料与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续、合同备案登记注销、预告登记注销等相关手续。同时出卖人有权在承担担保责任的范围内向买受人追偿，出卖人因实现债权所支付的诉讼费、律师费及其他费用全由买受人承担，且买受人还应按出卖人承担担保责任金额的30%向出卖人支付违约金。合同还约定了其他事项。2015年10月27日，原告将上述《商品房买卖合同》报防城港市房产管理局备案。2015年11月27日，原告（保证人）、被告（借款人、抵押人）与第三人（贷款人）签订了一份《个人购房借款/担保合同》（编号A：房信购字防港分行港口支行2015年6272号），约定被告向第三人借款166000元用于购买防城港市港口区公车新城纳川国际茗城1栋15层1503号房并将该商品房抵押给第三人；贷款期限180个月；原告对上述款项承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；借款人授权贷款人将借款一次性划入原告的银行账户；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在本合同约定的借款执行利率基础上加收50%确定；合同还约定了其他事项。2015年8月11日，第三人向被告发放贷款21万元。因被告未按时偿还按揭贷款，2016年8月30日至2017年4月24日，第三人从原告的保证金账户中扣收被告拖欠的逾期本息共计14506.56元。另查明，2017年6月11日，原告（甲方）与广西海狮律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定乙方接受甲方的委托，指派潘昆龙律师、刘连忠实习律师为甲方与被告、第三人商品房预售合同纠纷一案中甲方的诉讼代理人，甲方在合同签订之日起30日内支付乙方律师费15500元。2017年6月13日，广西海狮律师事务所向原告开具了金额为15500元的律师代理费收据。本院认为，一、关于原告主张解除《商品房买卖合同》并要求被告支付违约金、偿还代付贷款本息的问题。案涉《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》均是各方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应全面履行合同约定的义务。依据已查明的事实，本案合同签订后，被告未按合同约定及时向第三人偿还贷款本息，导致第三人从原告的保证金账户扣款14506.56元，根据《商品房买卖合同》附件四的相关约定，原告有权解除《商品房买卖合同》并有权在承担担保责任的范围内向被告追偿，且被告还应按原告承担担保责任金额的30%向原告支付违约金。故原告主张解除本案《商品房买卖合同》、要求被告偿还代付月供款14506.56元并支付违约金于法有据，本院予以支持。违约金暂计至2017年4月24日为4351.97元（14506.56元×30%）。二、关于原告要求被告履行合同解除后的协助义务的问题。根据《商品房买卖合同》附件四约定，出卖人解除合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，带齐相关材料与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续、合同备案登记注销、预告登记注销等相关手续。现原告诉请被告协助注销案涉商品房贷款抵押登记、撤销《商品房买卖合同》备案手续，本院予以支持。三、关于原告要求解除被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》的问题。因被告逾期偿还贷款本息，且原、被告签订的《商品房买卖合同》已解除，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二

十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，对原告要求解除其与被告、第三人签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，本院予以支持。四、关于原告要求被告支付律师费15500元的问题。根据《商品房买卖合同》附件四的约定，原告因实现债权所支付的诉讼费、律师费及其他费用全由被告承担，本案诉争的标的（不包含律师费）为18858.53元，根据《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》（桂价费〔2013〕41号）及《广西壮族自治区律师服务收费标准》的规定，律师代理费不得超过924.93元，原告诉请的律师费15500元已超出规定的收费比例，故本院仅支持律师费924.93元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十

条、第九十三

条、第九十七条

、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条

之规定，判决如下：一、解除原告广西纳川房地产开发有限公司与被告马加玲签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：纳房（2014）第1-1503号）；二、解除原告广西纳川房地产开发有限公司与被告马加玲、第三人中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：房信购字防港分行港口支行2015年6272号）；三、被告马加玲于本判决生效之日起7日内协助原告广西纳川房地产开发有限公司办理注销涉案预购商品房贷款抵押登记、撤销《商品房买卖合同（预售）》备案手续；四、被告马加玲向原告广西纳川房地产开发有限公司支付违约金4351.97元；五、被告马加玲偿还原告广西纳川房地产开发有限公司代为支付的本息及逾期罚息14506.56元；六、被告马加玲向原告广西纳川房地产开发有限公司支付律师费924.93元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规

定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费658.96元（原告广西纳川房地产开发有限公司已预交），由原告广西纳川房地产开发有限公司承担285.46元，由被告马加玲承担556.31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费658.96元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。审　判　长　　罗　茜人民陪审员　　苏丕雄人民陪审员　　何水清二〇一七年九月三十日书　记　员　　曹树鹏 马 克 数 据 网