袁国树、黄兴艳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

十一条，“以上协议从签字之日起甲乙双方永不反悔，若有一方反悔，赔偿经济损失100万元整，自签字盖印后产生法律效力“。被告王忠学、黄兴艳在协议尾部的“甲方：”处签名并捺手印，原告袁国树在协议尾部的“乙方：”处签名并捺手印，协议尾部的“在场人：”处署名施皓翔、樊某。在签订协议当日，樊某向王忠学出具了领据一份，内容为：“今领到人民币（大写）贰拾伍万柒仟贰佰肆拾元整此据￥257240元领款用途说明：王忠学建房款。领款人樊某”。同日，被告王忠学、黄兴艳夫妻二人向原告袁国树出具收条一份，内容为：“今领到袁国树人民币（大写）贰拾伍万柒仟贰佰肆拾元整此据￥257240元领款用途说明：购房款。领款人黄兴艳、王忠学”。原告要求二被告交付房屋并办理房屋过户手续一直未果，故诉至法院。一审法院认为，本案争议的焦点是：1、原告签订的协议是否是双方真实意思表示，是否应解除；2、二被告是否应返还原告购房款257240元；3、原告主张二被告赔偿违约金77172元是否合法，是否应予支持。一审法院认为，被告王忠学辩称其是受原告的胁迫而签订《房屋买卖协议》，但未提交证据予以证明，不予采信。原告袁国树与被告王忠学、黄兴艳于2012年1月16日签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的规定，合法有效，对双方均产生约束力，双方均应严格依照合同的约定履行自身应尽的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九

十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，协议签订当日，二被告虽向原告出具收条，但原告并未实际向被告支付收条载明的相应款项，原告对此表述为“是以樊某向二被告领取的建房款进行债权转让抵销购房款的”，且协议签订后，二被告也未将房屋交付给原告管理使用或办理房屋过户手续，双方的行为致使不能实现合同目的，故原、被告于2012年1月16日签订的《房屋买卖协议》可以解除，故对原告主张解除《房屋买卖协议》的诉讼请求，予以支持。在本案庭审前，本院向原、被告分别释明要求提供樊某的身份信息及居住地址，原、被告均未能提供，在庭审中原告称只知道樊某是四川人，二被告称只知道是重庆人，并称无法联系樊某，以致本院无法核实樊某是否愿意将债权转让给原告，原告虽申请证人出庭作证，但均未证实原、被告与樊某各方是否有债权转让、债务抵销的事实，二被告也不认可债权转让与债务抵销。同时，原、被告均未提交证据证明樊某与二被告之间已结算工程款，二被告尚欠樊某的工程款数额暂不能确定为257240元。二被告自认樊某虽向其出具了257240元的领条，但其二人均未向樊某支付该笔款项，二被告的相应债务并未消除，故原告主张其通过樊某的债权转让方式向被告支付对价购房款的事实不成立。综上所述，原告对自己的主张，未提供证据证明与樊某有债权让的合意，应承担举证不能的法律后果，对原告主张要求二被告退还购房款257240元的诉讼请求，不予支持。原告未向二被告支付购房款，二被告也未将房屋交付给原告管理使用或办理房屋过户手续，双方均违反合同，应当各自承担相应的责任，故对原告主张要求二被告支付违约金77712元的诉讼请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十

四条、第六十条

、第九十四条

、第九十七条，

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《

最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判

决：一、解除原告袁国树与被告王忠学、黄兴艳于2012年1月16日签订的《房屋买卖协议》；二、驳回原告袁国树的其他诉讼请求。案件受理费6316元，由被告王忠学、黄兴艳负担3158元，由原告袁国树自行负担3158元。本院二审期间，上诉人袁国树向本院申请证人樊某、严某出庭作证，证人证实了上诉人与被上诉人及樊某之间就三方债权债务转移达成了一致意见。上诉人对证人证言无异议；被上诉人黄兴艳、王忠学认为二证人所述并非事实，不能作为判决的依据。对樊某、严某的证言，本院认定如下：樊某、严某的证言能够认定上诉人与二被上诉人及樊某三方就债权债务的转移达成一致意见的事实，本院予以确认。被上诉人黄兴艳、王忠学未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实基本一致，对一审认定的事实予以确认。另查明，被上诉人黄兴艳、王忠学将涉案房屋发包给案外人樊某修建，樊某找来上诉人袁国树等人为其施工。在房屋修建完毕后，因被上诉人黄兴艳、王忠学差欠樊某工程款，樊某差欠上诉人袁国树工人工资，2012年1月16日，上诉人袁国树、被上诉人黄兴艳、王忠学及樊某三方口头达成协议，约定由被上诉人黄兴艳、王忠学将本案争议房屋以257240元出售给上诉人袁国树，以抵消被上诉人黄兴艳、王忠学欠付樊某的工程款和樊某欠付上诉人袁国树的工人工资。当日，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖协议》，案外人樊某向被上诉人黄兴艳、王忠学出具收到被上诉人支付工程款257240元的领据，被上诉人黄兴艳、王忠学向上诉人袁国树出具收到购房款257240元的收条。本案二审争议焦点为：一、上诉人与二被上诉人以及案外人樊某之间是否形成债权债务的转移及二被上诉人是否应支付上诉人257240元？二、二被上诉人是否应当向上诉人支付违约金？本院认为，被上诉人主张《房屋买卖协议》及《收条》都是在被胁迫的情况下形成的，但并未提交证据予以证实，也未在法定期限内行使请求法院予以撤销的权利，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对

自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提提供证据加以证明……。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由被上诉人黄兴艳、王忠学承担举证不利的后果。然结合证人樊某、严某的证言，能够认定上诉人袁国树、二被上诉人黄兴艳、王忠学及樊某三方之间债权债务转移的事实。由于被上诉人黄兴艳、王忠学未将房屋交付给上诉人，故双方签订的《房屋买卖协议》应予解除，最终房屋抵债未能实现，则被上诉人黄兴艳、王忠学在协议解除后应向上诉人支付款项257240元。关于违约金的问题，上诉人袁国树与二被上诉人在《房屋买卖协议》中约定的违约金是1000000元，该约定的违约金明显过高。而二被上诉人对是否返还257240元购房款及是否存在违约均提出抗辩，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本

院予以调整为合同价款的15%，即38586元。被上诉人提出的房屋质量问题，不是本案的审理范围，被上诉人可另向向相关人员主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第一百零七

条、第一百一十

三条第一款、第一

百一十四条，《最高人民法

院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于

适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉

讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，

判决如下：一、维持贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初1440号民事判决第一项，即“解除原告袁国树与被告王忠学、黄兴艳于2012年1月16日签订的《房屋买卖协议》”；二、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初1440号民事判决第二项，即“驳回原告袁国树的其他诉讼请求”；三、由王忠学、黄兴艳于本判决生效后十日内支付袁国树款项257240元及违约金38586元；四、驳回袁国树其他诉讼请求。一审案件受理费6316元、二审案件受理费6316元，共计12632元，由上诉人袁国树负担2632元，被上诉人黄兴艳、王忠学负担10000元。本判决为终审判决。审判长　杨　梅审判员　周元军审判员　岑加祥二〇一七年九月六日书记员　杨玉成 微信公众号“马克 数据网”