张李、张久明房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

二条的规定属适用法律错误。6、董志忠已经将涉案房屋物权变更登记于上诉人名下，至此，房屋物权已经转移，张久明、罗安勤只能去找董志忠、诸邦良、张志华要房屋。7、上诉人仅与董志忠发生房屋买卖关系，与张久明、罗安勤并无任何关系，根据合同相对性原则，张久明、罗安勤也只能去找董志忠、诸邦良、张志华要房屋。被上诉人张久明、罗安勤辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。原审第三人董志忠、诸邦良、张志华未陈述意见。原审原告张久明、罗安勤向一审法院起诉请求，1、判决确认其对位于四川省泸县太伏××路××单元××号房屋享有所有权。2、判令张李将讼争房屋的产权过户到其名下（一审诉讼中对该请求已经撤回）。3、判令张李承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了质证。张久明、罗安勤向一审法院提交的证据有：1、罗安勤于2010年11月7日与张志华签订的《筹款改建旧房分配协议书》，向张志华交购房款160000元的收条。张久明、罗安勤认为：《筹款改建旧房分配协议书》，实质内容就是房屋买卖合同，同时支付了购房款160000元，取得了该房屋的所有权。张李认为：对协议书的真实性无异议，但该协议书上载明的房屋座落位置与房屋登记机关载明的位置不一致，与本案无关，且收条上仅有张志华的签名，而没有董志忠、诸邦良的签名，是张志华收了钱，张久明、罗安勤应向张志华主张权利。一审法院认为：张久明、罗安勤提交的协议书和收条，客观真实，协议书上载明的房屋位置与产权登记机关载明的位置不一致，应以产权登记机关核准的为准。至于三合伙人是否均要在收条上签字，是三合伙人的内部管理事项。2、一审法院（2014）泸泸民初字第134号民事判决书，泸州市中级人民法院（2014）泸民终字第264号民事判决书。张久明、罗安勤认为：董志忠、诸邦良、张志华系合伙关系，合伙开发原泸县白云粮站，即合伙改建本案讼争房屋所在地的旧房，合伙人的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。且张志华将本案讼争的房屋出售给张久明、罗安勤，董志忠、诸邦良是知晓的，三合伙人对本案讼争的房屋不再具有处分权。张李认为：该证据与本案无关，张久明、罗安勤无证据证明张志华是合伙执行人。一审法院认为：泸州市中级人民法院的民事判决书，系生效判决，能够证明三合伙人共同开发原泸县白云粮站的客观事实。3、异议登记申请书，泸县不动产登记中心登记受理单。张久明、罗安勤认为：讼争房屋权属登记错误，张久明、罗安勤向泸县不动产登记中心申请异议登记，并已受理，张李的房产证已不具备证明其对讼争房屋具有所有权的效力。张李认为：本案讼争的房屋原登记在董志忠名下，张久明、罗安勤早就应该提出异议。一审法院认为：该证据客观真实，来源合法，与本案关联。4、张李向一审法院提交的起诉状、房屋照片、张久明、罗安勤代理人与张李及其丈夫诸文毅的电话通话录音，张李与其丈夫结婚登记审查处理表，诸仁泽、诸邦良、诸钰铨的身份信息。诸钰铨的证人证言。证明：讼争房屋早已装修，张久明、罗安勤已入住，张李对自己购买的讼争房屋的事宜并不清楚。张李是诸邦良的侄孙媳妇，张李及其丈夫并不是泸县太伏镇人，如在异地购买其亲属合伙改建的房屋，依常理会向其亲属诸邦良了解房屋的相关情况，诸邦良也必然会告知其该房屋的真实情况。张李购买无权处分的，有人已经购买并装修入住的房屋，明显是与董志忠、诸邦良串通进行的虚假房屋买卖行为。张久明、罗安勤认为：张李明知讼争房屋已经有人购买并居住，仍与无权处分人董志忠、诸邦良进行虚假房屋买卖，串通损害张久明、罗安勤的合法权益，不适用善意取得的相关规定，不能取得讼争房屋的所有权。张李认为：张李不是给张久明购买房屋，房屋是给董志忠购买的，只认识董志忠，向董志忠购买房屋是合理合法的。一审法院认为：张李购买房屋，没有到现场了解房屋状况，对购买房屋的具体情况也不清楚，与房屋买卖行为的常理不符。5、证人任某、王某的当庭证词，证明：董志忠、诸邦良、张志华在合伙开发原白云粮站期间，向任某购买了水泥、钢材，欠任某的材料款，用了本案讼争的房屋抵偿了材料款143000元，任某又将房屋卖给了张久明、罗安勤，张久明、罗安勤将房款交给任某后，张久明、罗安勤与张志华签订的《筹款改建旧房分配协议书》，张志华出具了收房款160000元的收据。将房屋卖给张久明、罗安勤的情况，董志忠、诸邦良是知道的，张久明、罗安勤已于2011年装修并入住。证人王某证明：张久明、罗安勤购买房屋需用的户口簿交给王某后，由王某交给董志忠的，张久明、罗安勤入住房屋后，董志忠是知道的。张久明、罗安勤认为：证人证言已经证明董志忠、诸邦良、张志华是合伙关系，三人对房屋都有处分权。张李认为：证人任某与张久明、罗安勤有利害关系，证言不客观真实。一审法院认为：张李以证人任某与张久明、罗安勤有利害关系，证言不能采信的理由不成立，任某只是将抵债的房屋转给了张久明、罗安勤，并没有其他利害关系。证人王某是董志忠、诸邦良、张志华合伙期间雇请的材料保管员，陈述的情况客观真实。张李向一审法院提交的证据有：房屋买卖合同、房屋所有权证、不动产登记信息，购房转账依据。证明：张李向董志忠购买了房屋，于2015年3月17日签订了《房屋买卖合同》并于2015年7月10日是办理了过户登记，支付价款215100元，张李对本案讼争的房屋具有所有权。张久明、罗安勤认为：本案讼争的房屋已向泸县不动产登记中心提出了异议，张李不享有所有权，诸仁泽与诸邦良的账目往来与张李无关。一审法院认为：董志忠明知本案这个诉争的房屋已卖给了张久明、罗安勤，又将房屋转卖给张李，其行为存在恶意，且诸仁泽付转款800000元给诸邦良，与房屋的实际价款不符。一审法院依张久明、罗安勤的申请，到泸县不动产登记中心调取了董志忠将房屋卖给张李后的过户登记资料，证明：董志忠与张李于2015年2月2日签订房屋买卖合同，以215100元的价款转让，于2015年7月2日办理了过户登记。张久明、罗安勤认为：张李与董志忠签订的是虚假协议，登记信息不成立。张李认为：该证据客观真实，证明张李对该房屋具有所有权。一审法院认为:董志忠与张李签订的《房屋买卖合同》，张李提供的与一审法院调取的两份合同时间不一致，且董志忠在两份合同上的签字字迹明显不一致，因董志忠未到庭参加诉讼，不能辨别真伪。董志忠明知房屋已卖给了张久明、罗安勤，又将房屋过户到张李名下，其行为存在恶意。在诉讼活动中，张久明、罗安勤已撤回本案的第2项诉讼请求，即：撤回判令张李将讼争房屋的产权过户到张久明、罗安勤名下的诉讼请求。经审查，张久明、罗安勤的申请，符合法律规定，一审法院准许。一审法院经审理认定事实如下：张久明、罗安勤系夫妻关系。董志忠、诸邦良、张志华于2009年1月4日签订《联合购地建房协议书》，约定：由董志忠、诸邦良、张志华合伙开发原白云粮站。董志忠、诸邦良、张志华在合伙开发过程中，向任某购买了水泥、钢材，欠任某材料款143000元。董志忠、诸邦良、张志华经商议后，用共同开发的本案讼争的房屋抵偿欠款，任某将该房以160000元的价款转卖张久明、罗安勤。张志华与罗安勤于2010年11月7日签订《筹款改建旧房分配协议书》，将本案讼争的房屋卖给罗安勤，同日，张志华出具了购房款160000元的收据。2011年张久明、罗安勤将房屋装修后入住。董志忠于2012年6月19日将本案讼争的房屋登记在自己名下。2015年2月2日，董志忠与张李签订《房屋买卖合同》，将本案讼争房屋以215100元的价款卖给张李。2015年7月2日办理过户登记手续。产权证号：泸房权证泸县字第××号。张李于2016年3月17日向一审法院起诉，要求确认本案讼争的房屋归张李所有，并请求张久明、罗安勤返还房屋。张久明、罗安勤于2016年3月16日向泸县不动产登记中心提出权属归属异议，次日向一审法院起诉，要求确认本案讼争房屋归张久明、罗安勤所有。一审法院认为：罗安勤于2010年11月7日与张志华签订《筹款改建旧房分配协议书》后，当即付清了购房款，并于次年装修入住。张志华卖房给张久明、罗安勤的行为，根据《中华人民共和国民法通则》第三

十四条二款“合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任”的规定，董志忠、诸邦良、张志华对张志华卖房给张久明、罗安勤的行为应共承担民事责任。张久明、罗安勤买房后，入住已多年，虽未办理过户登记，但未办理过户登记的原因并不是张久明、罗安勤所致，是董志忠、诸邦良、张志华未给张久明、罗安勤办理过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百

零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的规定，本案讼争的房屋虽然登记给了张李，但张久明、罗安勤以合理的价款，属善意取得的房屋。本案讼争的房屋虽然登记在了张李名下，但张久明、罗安勤已提供了足够的证据证明，张久明、罗安勤对该房屋享有所有权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“

当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，张久明、罗安勤对本案讼争的（即座落于泸县太伏××路××单元××）住房1套，享有所有权。董志忠与张李签订的《房屋买卖合同》，虽然是双方当事人的真实意思表示，但从张李提供的和一审法院调取的《房屋买卖合同》来看，存在着签订时间不一致，董志忠的签名明显笔迹不一致，有虚假行为，且董志忠明知交易的房屋早在2010年就卖给了张久明、罗安勤，在张久明、罗安勤装修入住5年后，又将房屋卖给张李，其行为存在恶意，损害了张久明、罗安勤的合法权益。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条

二款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条

、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《中华

人民共和国合同法》第五十二条一款（

二），判决：座落于泸县太伏××路××单元××号（产权证号：泸房权证泸县字第××）的住房1套，归张久明、罗安勤所有。案件受理费3500元，由张李负担。本院二审期间，上诉人张李向本院提交了董志忠、诸邦良、张志华的《联合购地建房协议书》复印件、《泸县太伏镇白云街陈琪、董志忠项目房源销售税收计算明细表》复印件、诸文毅的两个门市和一套住房的不动产权证，以此证明涉案房屋为董志忠、诸邦良、张志华合伙开发，张久明、罗安勤向张志华购房未经董志忠、诸邦良认可。张李、诸文毅夫妻共向董志忠买了两个门市和两套住房，共计付款80万元。经张久明、罗安勤质证，认为《联合购地建房协议书》、《泸县太伏镇白云街陈琪、董志忠项目房源销售税收计算明细表》均为复印件，不能单独作为证据使用，诸文毅购房与本案无关。本院认为，张李所举《联合购地建房协议书》、《泸县太伏镇白云街陈琪、董志忠项目房源销售税收计算明细表》为复印件，不能确认证据的真实性，本院不予采信。诸文毅购房与本案无关，本院不予确认。张久明、罗安勤、董志忠、诸邦良、张志华未向本院提交证据。本院二审审理后查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，各方存在如下争议：一、本案是什么法律关系，张李是否是本案一审的适格被告。二、座落于泸县太伏××路××单元××号的房屋所有权应当归谁所有。对于本案是什么法律关系，张李是否是本案一审的适格被告的问题。本案是张久明、罗安勤提起要求确认房屋所有权的诉讼，所依据的主要是张久明与张志华签订的《筹款改建旧房分配协议书》、张志华出具的购房款160000元收条、任某、王某的证言以及涉案房屋交付、装修、居住至今的事实。因涉案泸县太伏××路××单元××号的房屋已经由董志忠名下变更登记于张李名下，故本案房屋确权诉讼的法律关系中，张李已经是泸县太伏××路××单元××号的房屋物权登记薄上的所有人，作为本案一审被告是适格的。对于座落于泸县太伏××路××单元××号的房屋所有权应当归谁所有的问题。因董志忠、诸邦良、张志华在合伙开发建房过程中，向任某购买了水泥、钢材，欠任某材料款143000元。董志忠、诸邦良、张志华经商议后，用共同开发的本案讼争的房屋抵偿欠款，任某将该房以160000元的价款转卖张久明、罗安勤。而张久明、罗安勤于2010年11月与建房合伙人董志忠、诸邦良、张志华之一的张志华签订《筹款改建旧房分配协议书》，张志华出具160000元购房款收条。无非是张久明、罗安勤直接与张志华建立购房关系减少中间的过户手续和少缴税款。且任某、王某均证实董志忠、诸邦良知晓张久明、罗安勤购买泸县太伏××路××单元××号的住房并装修、入住，张久明、罗安勤用于办理产权的户口本等资料也是通过王某交予董志忠的。现张久明、罗安勤从2010年11月购房、装修、入住至今已长达近七年时间，即使是张李与董志忠签订《房屋买卖合同》时的2015年3月，张久明、罗安勤也入住该诉争房屋达四年。作为普通消费者购买像房屋这样的大宗商品，应当要事前了解所购房屋的相关情况(因为购买房屋本身就是现房)，但张李一反常态对所购房屋的现状并不关心，在尚不清楚房屋是否已被购买、是否有人占有、居住的情况下便与知晓房屋真实状况的董志忠订立《房屋买卖合同》，转移房屋物权登记，张李的购买行为具有重大疏漏。而董志忠在与张李的房屋买卖交易过程中明知涉案房屋已经出卖给张久明、罗安勤装修、入住长达四年时间，却仍将房屋出卖给张李，并将房屋物权转移登记给张李，董志忠是明显具有恶意的。但董志忠、张李在房屋买卖中是否进行恶意串通，并不影响张久明、罗安勤取得本案诉争房屋的所有权。故本院认为一审法院适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定支持张

久明、罗安勤的确权诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人张李的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第

一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人张李负担。本判决为终审判决。审判长　　张朝云审判员　　李　杰审判员　　卓　波二〇一七年八月十日书记员　　袁雪梅 更多数据：www.macrodatas.cn