阳望辉与湖南千家宜房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

二条乙方向甲方购买《枫溪城》芦淞区太子路375号枫溪城1、2栋1610（2栋1602）室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为成套住宅……第三

条……根据甲方预（实）测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币387070.2元。（大写）：叁拾捌万柒仟零柒拾零圆贰角整（补偿款0元，乙方实际应付387070.2元）……第十条

该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：……（三）该房屋经验收合格。第十一条

甲方定于2013年12月31日前将该房房交付给乙方……第十二条甲

方如未在本合同第十一条约定

期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之零点一计算，违约金自本合同第十一条约定的

最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止……第十四条在甲方办

理新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权总证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起720天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）……第二十七条本合同的

补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准。”该合同附件一《付款方式和付款期限》约定：“乙方按下列第1种方式按期付款。1、一次性付款乙方签订本合同时，一次性交付房款共计人民币叁拾捌万柒仟零柒拾元整（￥387070）。乙方其余相关费用（契税、办证费、预告预抵登记费及公共维修基金）共计人民币叁万叁仟捌佰肆拾玖元整（￥33849）委托甲方代收代缴。”该合同附件五《补充条款》约定：“第一条本合同中房价不

包含的代收代缴费用明细如下：1、公共维修基金12560元（按110元/平方米收取）；2、房产交易契税15483元（按总房款的4%收取）；3、办证费用5806元（按总房款的1.5%收取）……第九条对本合同第十条的

补充：……2、该

房屋合格标准为《工程竣工验收报告》……第十七条该补充协议作为商品

房（预）销售合同的附件，与本商品房（预）销售合同具备同等法律效力。”同日，被告千家宜房地产公司作为甲方，原告阳望辉作为乙方，再次共同签署一份《补充条款2》，约定：“……2、双方同意将《株洲市商品房（预）销售合同》第十二条‘甲方如未在本合同第

十一条约定期限内将该房屋交付

乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之零点壹计算’调整为‘日万分之壹’。3、甲方同意在2015年12月31日前办好《房屋所有权证》，逾期甲方按已支付房价款的日万分之一给予赔偿”。同日，原告采用一次性付款的方式向被告支付了全部购房款387070元，并交纳了房屋公共维修基金12560元、房产交易契税15483元、办证费用5806元（被告至今未代原告向相关部门交纳上述费用）。另查明，2013年12月16日，被告开发的株洲市芦淞区枫溪城B1、B2栋经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收合格并出具了《工程竣工验收报告》。2013年12月26日，被告在《株洲晚报》上刊登《入伙通知》，内容为：“尊敬的枫溪城2栋业主：您所购买的枫溪城2栋已达到交房条件，现在正式通知您入伙，我公司将于2013年12月30日起（星期一）开始办理房屋交接手续。”2013年12月31日，原告在被告制作的入伙通知书领取登记表中签名。又查明，被告在诉讼过程中，向本院提交了湖南省特种设备检验检测研究院株洲分院出具的《电梯监督检验报告》及株洲市房地产测绘队出具的《株洲市房产测绘报告》，原告于2016年12月15日对上述证据进行了质证。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。争议焦点为：一、被告是否应为原告办理涉案房屋的不动产权证，被告是否应赔偿原告逾期办证的违约金及违约金具体数额。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定

全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定，当事人一方不履行

合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《株洲市商品房（预）销售合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合同合法有效。合同当事人均应当遵守履行。双方签订的《补充条款2》第3点明确约定，被告应于2015年12月31日前办好《房屋所有权证》，逾期将按已支付房价款的日万分之一承担赔偿责任。现原告已向被告支付了全部购房款，被告应当协助原告于上述期限内办理好涉案房屋的不动产权证。因被告未依约履行上述义务，对原告要求被告办理涉案房屋的不动产权证，并自2016年1月1日起按照已付购房款日万分之一的标准支付违约金的诉请，因未超过法律规定的标准，予以支持。被告应当向原告支付的自2016年1月1日起暂计算至2016年11月16日止的逾期办证违约金为12424.95元（387070元×0.0001×321天），现原告主张12386元，未超出法律规定的范围，予以支持。二、被告是否应赔偿原告逾期交房的违约金及违约金具体数额。根据合同约定，被告应当于2013年12月31日前将涉案房屋交付给原告，房屋的交付必须经验收合格，房屋合格的标准为《工程竣工验收报告》。2013年12月16日，被告开发的株洲市芦淞区枫溪城B1、B2栋经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收合格并出具了《工程竣工验收报告》，被告也于2013年12月26日在《株洲晚报》上刊登了《入伙通知》。2013年12月31日，原告在被告制作的入伙通知书领取登记表中签名。综合以上事实，一审法院认为，被告已依约履行了将涉案房屋交付给原告的义务，不存在逾期交房的违约事实，故对原告要求被告赔偿逾期交房违约金的诉请，不予支持。三、被告是否应退还原告房屋公共维修基金、房产交易契税及办证费用并支付利息。根据合同附件一《付款方式和付款期限》的约定：“乙方其余相关费用（契税、办证费、预告预抵登记费及公共维修基金）共计人民币叁万叁仟捌佰肆拾玖元整（￥33849）委托甲方代收代缴。”因原告已将房屋公共维修基金12560元、房产交易契税15483元、办证费用5806元（以上合计33849元）交给了被告，但被告至今未将上述费用向相关部门交纳，现原告要求被告退还上述费用，予以支持。因被告代收原告房屋公共维修基金、房产交易契税、办证费用等系经原告授权，故对原告要求被告支付上述费用起诉之前的逾期付款损失，不予支持，但被告代收款项后，未向相关机关交纳，故原告要求被告支付自起诉之日起以未返还数额为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准计算至被告实际返还完毕之日止的逾期付款损失，符合法律规定，予以支持。四、被告是否应向原告提供电梯质检验收合格凭证及房屋实测面积资料。本案中，因被告已在本案诉讼过程中，提交了湖南省特种设备检验检测研究院株洲分院出具的《电梯监督检验报告》及株洲市房地产测绘队出具的《株洲市房产测绘报告》，原告也已于2016年12月15日对上述证据进行了质证，故被告已实际履行提供电梯质检验收合格凭证及房屋实测面积资料的义务，故对原告要求被告提供由质监站出具的电梯质检验收合格凭证及房屋实测面积资料的诉请，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四

条，《最高人

民法院关于审理商

品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法

》第六十四条之规定，判决：一、被告湖南千家宜房

地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告阳望辉办理位于湖南省株洲市××、××（××）室房屋的不动产权证；二、被告湖南千家宜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告阳望辉支付逾期办证违约金12386元（违约金已计算至2016年11月16日，其后的违约金以387070元为基数，按照日万分之一的标准计算至涉案房屋不动产权证办理完毕之日止）；三、被告湖南千家宜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告阳望辉房屋公共维修基金12560元、房产交易契税15483元、办证费用5806元及逾期付款损失（逾期付款损失以未返还数额为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，从2016年11月24日起计算至实际返还完毕之日止）；四、驳回原告阳望辉的其他诉讼请求。案件受理费1607元，减半收取804元，由原告阳望辉负担326元，由被告湖南千家宜房地产开发有限公司负担478元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方二审争议焦点：一、逾期办证违约金的起算时间如何确定？二、上诉人是否应承担逾期返还契税、办证费、维修基金的损失。现分析如下：一、关于逾期办证违约金的起算时间，双方签订的《补充条款2》第3点明确约定，被告应于2015年12月31日前办好《房屋所有权证》，故上诉人主张按其向华光物业管理有限公司发出的通知上的被上诉人签收时间2015年5月21日之后720日起算逾期办证违约金无事实和法律依据，本院不予支持；二、关于逾期付款损失的承担，上诉人逾期返还款项的行为已受相关行政处罚不能免除其应负民事责任，其主张不付逾期付款损失的理由不能成立，一审从起诉之日起以未返还数额为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准计算至实际返还完毕之日止的逾期付款损失，符合法律规定，本院予以支持。综上，千家宜房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上

诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人湖南千家宜房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　肖　晶审　判　员　　李少华代理审判员　　李　黎二〇一七年八月九日书　记　员　　王　琳 来源：百度“马 克 数据网”