17-2446陈忠访与鑫金公司判决书

九条约定在满足商品房五方验收合格后将房屋交付给买受人，原告事实上也接收了这些房屋，且一直在使用、居住生活至今。所谓的电力新旧政策的改变问题，并没有给原告造成任何的实际损失，因此按照商品房买卖合同司法解释的规定，原告在没有任何实际损失的情况下，一边居住使用房屋一边提出交房的违约金，缺乏事实与法律依据，也有违公平正义。二、关于违约金问题。“一户一表”属合同第十

四条约定的范畴，应按该条约定承担违约责任，即被告只承担按双方约定的标准对“一户一表”进行整改，而不应按第十六

条约定支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在下文一并进行论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于南宁市江南区“鑫金绿洲”小区系鑫金公司开发建设，“鑫金绿洲”房地产项目于2012年10月获南宁市发展和改革委员会核准开发建设。 2014年4月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定原告以总价款389775元购买鑫金绿洲小区2号楼1单元XXX号商品房。合同第九条&

ldquo;交付期限及交付条件”约定，出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格。合同第十条&l

dquo;出卖人逾期交房的违约责任”约定，逾期不超过360日，自本合同第九条规定的

最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行;逾期超过360日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最

后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。合同第十四条&ldq

uo;出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准（附件三）。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2.出卖人负责按双方约定的标准装修”。合同附件三第16条约定：&l

dquo;供电系统：小区内电梯、公共设施配置应急发电设施。住宅用电采用一户一表。”合同第十六条&ldquo

;出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定：“出卖人承诺下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到《房地产开发项目建设条件意见书》规定的要求：1.交房时供水、供电和电梯达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.按本合同第十条逾期交房约定处理

。2.本条与合同第十条约定的违约情况重复

出现时，不重复计算违约金。 2号楼于2015年7月28日经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格，案涉房屋已实际交付原告使用，涉案房屋的供电方式为由开发商以总分表的形式由物业抄表代收。 2017年8月9日，鑫金公司与案外公司广西坤宇建设工程有限公司签订《供用电安装工程施工合同》，约定由广西坤宇建设工程有限公司承包鑫金绿洲小区1-6号楼“一户一表”居民配电工程(二期居民配电工程)和公共专变、商业专变配电工程。合同第三条“合同工

期”约定，合同工期：105日历天，开工日期：自合同签订之日起开工建设，竣工日期：“从开工之日算起小区内所有合同安装工程年月日(备注：此日期为空白)前完成所有施工内容通过验收并正式通电交付使用。”“实际竣工应从开工之日算起105天内具备送电条件(如遇不可抗拒原因以及由于供电方案、设计变更造成工期不得增加)，电缆通道、配电房安装位置由发方根据建施及结施蓝图提供。”合同约定工程价款为5971713元。2017年10月16日和2017年11月6日，被告分别向广西坤宇建设工程有限公司支付工程款59.7万元和68.8万元。该工程于2017年12月15日经广西电网有限责任公司南宁供电局检验合格，符合接入电网运行条件。目前由供电部门与业主办理供用电协议阶段。 本院认为，本案的争议焦点为：1.本案《南宁市商品房买卖合同》是否有效；2.本案“一户一表”的含义是什么，“三到户”的“一户一表”安装是否鑫金公司的义务；3.鑫金公司是否应支付违约金。 关于合同效力问题。原被告签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于“一户一表”问题。《商品房买卖合同》附件三第16条约定“住

宅用电采用一户一表”，但未对“一户一表”的含义作出界定，对此，应根据合同签订时的法律、法规及规范性文件确定其含义。2007年修订的《物业管理条例》第四十五条第一款(2016年修

订后为第四十四条第一款)规定：&ldq

uo;物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”2009年1月1日起施行的《广西壮族自治区供电用电办法》第八条规定：“新建居民

住宅小区应当按照国家或者自治区规定的小区供配电设施标准进行规划建设。未按照标准安装一户一表的，有关部门不予验收交付使用。”广西壮族自治区住房和城乡建设厅《关于批准发布广西工程建设地方标准的通知》(桂建标[2012]77号)，DBJ/45-004-2012《居住区供配电设施建设规范》自2012年12月20日起实施，该规范第3.6.2条规定：“居住区住宅用电应实行一户一表计量方式。”DB45562-2012《居住区供配电设施建设规范条文说明》第3.6.2条规定：“本条规定对每套住宅应单独装表计量。《物业管理条例》强调了应当向最终用户收取有关费用的有关规定，为提高对居民的供电服务质量，国家明确要求对居民供电实行‘三到户’方式，即‘供电到户、抄表到户、结算到户’，对居民用电实行一户一表计量方式，避免因合表用电产生的各种纠纷。”本案小区项目于2012年获批建设，根据上述行政法规、地方政府规章及规范性文件的规定，本案合同约定的供用电“一户一表”应是指“供电到户、抄表到户、结算到户”的“一户一表”，即被告提供供配电设施，使原告直接与供电企业结算电费。被告交房时提供的“总分表”模式的“一户一表”不符合上述规定，其负有为原告安装“三到户”的“一户一表”义务。鑫金公司已完成“三到户”的“一户一表”供电设施的建设，原告再诉请被告安装，已无事实和法律依据，本院不予支持。 关于违约金问题。《商品房买卖合同》第十六条约定“交房时供水

、供电和电梯达到使用条件”，合同中未对供电“达到使用条件”的条件作出具体明确的约定，根据前述行政法规、地方政府规章及规范性文件的规定，本院认为供电达到使用条件应为达到业主可以直接向供电企业结算电费的“三到户”模式的“一户一表”条件。被告未依《商品房买卖合同》约定的期限向原告提供“三到户”的“一户一表”，已构成违约，应根据《商品房买卖合同》的约定承担支付违约金的责任，违约金自2015年6月1日起计算，计算至供用电安装工程经供电部门检验合格，符合接入电网运行条件之日即2017年12月15日止。本案违约金为389775元×0.5÷10000×929天=18105.05元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一

十四条第一款的规定

，判决如下： 一

、南宁鑫金房地产有限公司于本判决生效之日起7日内支付陈忠访、宁苏庆违约金18105.05元。 二、驳回陈忠访、宁苏庆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的

债务利息。 案件受理费253元，由南宁鑫金房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审　判　长　　李　愿 审　判　员　　王　荣 人民陪审员　　卢海清 二〇一七年十二月二十二日 书　记　员　　李梦莹 附有关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的

义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同

义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根

据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 关注微信公众号“马克数据网”