雷良珍与北京华润新镇置业有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

11条约定应当提供的所谓该商品房面积实测技术报告书中关于北京市海淀区3号楼的部分和该楼每套房屋的面积实测数据表是违法、错误、无效的，并撤销之；3、请求法院判令华润公司遵照《北京市城市房地产转让管理办法》第4

6条规定，委托有资质的测绘单位对竣工后的该楼每套房屋的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共用建筑面积重新进行测绘，并提供《商品房预售面积测绘技术报告书》等文件。被委托的测绘单位应当按照有关法规进行实测，并出具合法、正确、有效的商品房面积实测技术报告书和每套房屋的面积实测数据表；4、请求法院判令华润公司按主合同第14

条约定，向我公示上述合法、正确、有效的商品房面积实测技术报告书，并向我提供上述合法、正确、有效的该房屋的面积实测数据；5、请求法院判令华润公司依据上述合法、正确、有效的商品房面积实测技术报告书和该房屋的实测面积，按主合同第14条

约定进行房款结算，与我签订确认该房屋实测面积的补充协议；6、请求判令华润公司按主合同附件八-1商品房买卖合同补充协议第13条第

二项约定，将办理权属登记需由其提供的包含上述合法、正确、有效的商品房面积实测技术报告书和该房屋的面积实测数据以及其他内容的资料报产权登记机关——北京市海淀区房屋管理局备案，以便我自行办理产权过户手续；7、请求法院判令华润公司支付我经济损失赔偿费3999元和精神损害赔偿费6000元；8、要求华润公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2006年12月31日，华润公司（出卖人、甲方）与雷良珍（买受人、乙方）签订《北京市商品房预售合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下分别简称为《预售合同》、《补充协议》），约定雷良珍购买华润公司开发的205号房屋。主要内容分别为：“该商品房的用途为普通住宅。该商品房朝向为南北，有2个阳台，其中1个阳台为封闭式，1个阳台为非封闭式。出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是华夏经纬公司，其预测建筑面积共125.79平方米。其中，套内建筑面积99.29平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积26.5平方米。按照套内建筑面积计算,该商品房单价每平方米11709.28元,总价款1162614元。本条所称建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。出卖人应当在2008年4月30日前向买受人交付该商品房。……”。《补充协议》中“第十三条主合

同第二十条（产权

登记）的全部内容变更如下：……（二）一次性付款一次性付款是指按照主合同及补充协议的约定在主合同签署后三十日内交齐全部购房款的付款方式。如买受人未能按约付款，则不再享有付款的优惠（同时适用主合同第十条约定，且乙

方若变更付款方式须征得甲方同意，否则乙方依然为逾期付款）。1.乙方为一次性付款客户的，则可以选择：□自行办理……2.如果乙方选择自行办理产权过户手续，则甲方应当在该房屋交付使用后三百六十日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如果因甲方的责任，不能按期提供资料，导致乙方不能取得房地产权属证书的，则乙方有权选择：(ａ)退房，甲方在乙方提出退房要求之日起六十日内将乙方已付房款无息退还给乙方，并按已付房款的百分之一赔偿乙方的损失；(ｂ)不退房，甲方应自提供资料延期之日起按已付房款的日万分之一向乙方支付违约金，并继续完成相关的备案手续。乙方应在甲方出现违约情况后一个月内书面通知甲方自己的选择。除甲方向乙方支付上述约定的违约金外，甲乙双方各自承担相应的损失，互不支付任何其他费用。甲方承担上述责任后，将不再就产权办理问题承担其他任何责任。……”上述文件签订后，雷良珍于2007年1月28日按合同约定向华润公司支付购房款共计1162614元，华润公司为其出具了购房款发票。2008年4月15日，华润公司向雷良珍发出《房屋查验和入住通知书》，通知雷良珍于当月23日至25日间办理上述房屋的查验及入住手续，流程包括签署房款结算协议、结算面积差价款等内容。当月23日，雷良珍前往与华润公司办理商品房交接，在进行完房屋查验后，因实测面积确认及相应房价款问题与华润公司产生分歧，从而双方中止了后续流程的办理。其间，华润公司通知雷良珍确认并签署《房屋实测面积之补充协议》的房屋实测面积建筑面积为130.95平方米、实测套内建筑面积为102.96平方米，相应结算总价款为1197493元，应补交房款34879元，雷良珍对该面积及价款均不予认可。此后，虽经雷良珍与华润公司联系并投诉至北京市建设委员会，双方终未就上述分歧达成一致意见。雷良珍就南侧封闭阳台是否应计入面积一节向北京市建设委员会进行信访，该单位于2008年7月25日作出信访答复意见书，内容为：一、海淀区清河镇住宅楼于2008年3月经华夏经纬公司实测后出具房屋面积测绘成果。经与该测绘单位核实，测绘成果中205号房间南向阳台确为全封闭结构，根据国家标准《房产测量规范（GB/T17986.1-2000）》的规范要求，应按其外围水平投影计算建筑面积。二、根据《房产测绘管理办法》第二章第七条规定“房产测

绘成果资料应当与房产自然状况保持一致”。房产测量成果应如实采集和表述房屋的相关信息，同房款计价方式和结算并无关联，建议业主和开发单位依据双方共同签订的购房合同中有关约定予以解决。三、就业主提出调查收集相关证据的问题，现将华夏经纬公司就该房屋建筑面积提供的情况说明、有关该套房屋在预测、实测房屋土地测绘技术报告书中的房屋建筑面积分户计算明晰表和房屋分层平面示意图一并附上，供业主核对。若业主对建筑面积仍有疑义，由华夏经纬公司负责进一步解释和答复。华夏经纬公司提供的《关于海淀区清河镇住宅楼测绘情况说明》内容为：“我公司受华润公司委托，于2006年9月22日-10月23日对位于海淀区清河镇G4号楼进行预测。我公司于2008年3月26日对该楼进行了实测，于2008年4月3日出具测绘成果报告书。205，预测时，该户南侧、北侧均是未封闭阳台，根据《房产测量规范》相关规定，未封闭阳台，按其维护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。实测时，该户北侧是未封闭阳台，按照规范计算一半维护结构外围水平投影面积；南侧是封闭阳台，根据《房产测量规范》相关规定，全封闭阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。”2008年，雷良珍起诉华润公司依约履行交付205号房屋的义务，并承担逾期交房违约金，认定合同附件《补充协议》第7条第2、3项为无

效条款。在该次诉讼期间，双方当事人对于合同约定时及房屋交付时南、北两阳台形态即南封闭、北非封闭的封闭形态均无异议，对于上述测绘机构分别不同形态所作出的测绘数据亦无异议。雷良珍就南侧阳台封闭系华润公司承诺免费封闭的事实除提供上述合同文件外，另提供其他有同类情况的业主的证人证言，证明华润公司于签订合同时明确作出了上述承诺。华润公司对雷良珍所述及其证人证言均不予认可。法院一审认为，雷良珍与华润公司的房屋交付争议，形式上体现为房屋面积的问题，但经查实，可确定本案争议房屋的预、实测面积之差系因封闭阳台计入面积所致，双方争议的实质在于华润公司是否应当将封闭南侧阳台计入建筑面积及相应价款。因华润公司未能就合同约定内容与委托测绘事实存在的矛盾作出合理解释，且未提供相关反证，故法院据此一审判决，确认《补充协议》中第7条第2项关于拒绝交

付房屋的内容无效；华润公司于判决生效后15日内向雷良珍交付205号房屋；华润公司自2008年5月1日起按雷良珍已付房款的日万分之二标准计算支付逾期交房违约金至该房屋实际交付时止；驳回雷良珍其他诉讼请求。华润公司不服，提出上诉。北京市第一中级人民法院于2009年5月7日终审判决认为，双方争议焦点在于是否应当将封闭的南侧阳台计入收费面积，华润公司否认其承诺赠送封闭阳台，该内容亦未载入合同，且相关证人均与该案存在利害关系，不能作为唯一有效的证据加以确认，故应依面积差异处理的约定补交差价款；且华润公司留置房屋行为系因双方就差价款产生争议所致，华润公司应交付房屋，但逾期交房违约金的判定与合同约定不符。据此，北京市第一中级人民法院终审判决维持一审判决内容中的第二、四项；撤销第一、三项；驳回华润公司其他上诉请求。雷良珍对终审判决存在不同意见，并向北京市高级人民法院申请再审，该院于2012年6月13日再审裁定认为，205号房屋实测面积有华夏经纬公司的测绘报告佐证，雷良珍对华润公司承诺免费封闭南侧阳台未提供充分证据，并据此驳回雷良珍的再审申请。上述终审判决作出后，华润公司于2009年8月11日向雷良珍交付了205号房屋。雷良珍于2009年12月向法院提起本次重审内容的相关诉讼，法院于2014年8月13日以雷良珍相关诉请内容已经过北京市第一中级人民法院终审进行了认定，违反“一事不再理”原则，裁定驳回雷良珍的起诉。雷良珍不服，提出上诉。北京市第一中级人民法院裁定认为，雷良珍的诉讼请求中除要求将南阳台按照非封闭进行测绘等一系列请求外，还有针对《预售合同》履行以及赔偿损失的请求，故应当进行实体审理，并据此撤销一审裁定书，指令进行实体审理。本次诉讼期间，雷良珍除提交上次诉讼提交的《预售合同》及《补充协议》、购房款发票等证据外，还提交该小区其他购买房屋业主的证言，用以证明华润公司在签订合同预售这些房屋时，对按“封闭式”交付的阳台是按非封闭式（按“半面积”）计价销售。华润公司对证人证言真实性及证明目的不予认可。雷良珍还提交房产测绘成果备案及房屋所有权证，认为华润公司报送备案的违法、错误和无效的测绘数据不符合《北京市城市房地产转让管理办法》中的相关规定，相关行政管理行为缺乏法律依据，属错误的违法行政，应予撤销。该房屋所有权证是由北京市海淀区房屋管理局于2009年2月24日向华润公司核发的，区域包括205号房屋在内的11幢楼宇，建筑面积共计108125.5平方米。华润公司对房屋所有权证的真实性无异议，但不认可上述证据的证明目的。另，雷良珍还向法院提交其在2008年、2009年诉讼的诉讼费票据及市政交通一卡通充值凭证及发票、电信业务账单、复印费及邮费发票。华润公司认为该证据在之前诉讼中均已提交并主张过，其不得再重复提交。另查，雷良珍还曾于2011年和2014年就205号房屋外窗材质和次卫生间地面渗漏提起过诉讼，均经两审审理终结。华润公司亦曾就补交购房款提起诉讼。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。华润公司与雷良珍签订的《预售合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应严格按照约定全面履行各自的义务。本案双方争议的焦点在于205号房屋南侧阳台究竟是按封闭还是按未封闭状态计入该房屋建筑面积。双方签订的《预售合同》约定“该商品房朝向为南北，有2个阳台，其中1个阳台为封闭式，1个阳台为非封闭式”。而华润公司在实际交付205号房屋时，也是按照一侧为封闭式、一侧为未封闭式阳台的格局履行的相关义务，其交付状态并未违反双方约定。根据《房产测绘管理办法》第二章第七条规定，“房产测绘成

果资料应当与房产自然状况保持一致”，华夏经纬公司按其测绘时现场实际状况完成的测绘数据并不违反相关规则的规定，且上述测绘数据已经有关房屋行政主管部门登记备案。已生效的两审判决及申诉裁定均对205号房屋有争议的实测面积数据亦予以采信并佐证，且对雷良珍所述南侧封闭式阳台系华润公司赠送、应按未封闭计算相关面积一节认为未提供充分证据，故该事实的认定已经生效文书进行了认定。雷良珍提出的前五项诉讼请求均是基于同一事实和理由，该事实的认定均已通过两审及再审确认，其如仍坚持自己的主张，应依照诉讼法规定的再审程序处理。雷良珍提出的第六项诉请，即以合法、正确、有效地实测数据进行备案登记等内容，因该项诉请亦是基于按未封闭阳台进行实测的前提下才具备履行条件，且从华润公司已取得的包括205号房屋在内的所有权证看，该房屋已履行完毕了备案登记的手续，故该项请求缺乏事实根据，法院不予支持。经济损失是基于违约成立的前提下，由违约方向守约方承担相关责任。而（2009）一中民终字第4461号民事判决书已终审改判了需由华润公司承担的违约责任，故雷良珍主张的经济损失亦缺乏相关事实根据，法院无法支持。精神损害赔偿费是基于侵权之诉提出的，而本案诉争内容系违约之诉，故雷良珍该项诉请，于法无据，法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人

民共和国民

事诉讼法》第一百二十四条第（五）项、第一

百五十四条第一款第（三）项、

第二款规定，判决：驳回雷良珍的全部诉讼请求。二审中，双方当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，雷良珍主张华润公司承诺对诉争房屋南侧阳台进行免费封闭并按非封闭阳台计价，据此要求华润公司按南侧阳台为非封闭阳台进行实测、出具并向其提供照此标准实测的报告及数据、按此实测数据计算房款及办理产权等，雷良珍应对华润公司就南侧阳台按非封闭阳台实测及计价曾作出承诺这一事实承担证明责任。根据本案查明的事实，双方《预售合同》约定，该商品房朝向为南北，有2个阳台，其中1个阳台为封闭式，1个阳台为非封闭式。生效判决认定，双方当事人对房屋交付时南、北两阳台形态即南封闭、北非封闭的封闭形态均无异议，而依据《房产测绘管理办法》的相关规定，“房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致”，故华润公司对南侧阳台按封闭阳台实测并无不妥。雷良珍亦未提供充分有效的证据证明华润公司承诺就南侧的封闭阳台按照非封闭阳台实测和计价，故雷良珍一审第1、3、4、5、6项诉讼请求证据不足，不能成立，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，雷良珍主张华润公司未对南侧阳台按非封闭阳台计价，应当赔偿其经济损失，但依据上文论述，华润公司并不存在违约行为，故雷良珍该项上诉请求证据不足，不能成立，本院不予支持。雷良珍就本案合同纠纷主张华润公司进行精神损害赔偿，不符合法律规定，不能成立，本院亦不予支持。一审法院判决驳回其一审第7项诉讼请求是正确的，应予维持。当事人起诉必须属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，雷良珍一审第2项诉讼请求为要求法院撤销华夏经纬公司于2008年4月3日出具的《房屋土地测绘技术报告书（商品房类使用）》，不属于人民法院受理民事案件的范围，应予驳回。综上所述，雷良珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民

事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百七

十条第一款第一

项之规定，判决如下

：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由雷良珍负担。本判决为终审判决。审 判 长　张洁芳审 判 员　刘秋燕审 判 员　刘　磊二〇一七年九月七日法官助理　王湘羽书 记 员　明　玥 关注公众号“马 克 数 据 网”