禹州市昊天物业管理有限公司、宋煜锵房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

二十条的规定判决系适用法律错误。被上诉人禹王公司答辩称，上诉人昊天物业公司实际上在2013年的5月1日已经私自撤出广场，在5月1日之前及之后，其没有开展任何开业招商或者按照租赁合同履行义务的行为���其在5月10日与被上诉人等人签署租赁合同，实际上是对被上诉人等人的欺诈。在没有按照与被上诉人等人约定履行出租人义务的情况下，一审法院判决解除租赁合同并无不当。上诉人昊天物业公司在一审时已经当庭表示愿意退还保证金。一审认定事实清楚，适用法律适当。被上诉人禹王公司与本案的被上诉人等人之间没有任何合同关系，而本案审理的是上诉人昊天物业公司与被上诉人等人之间所产生的租赁合同关系，依据合同的相对性原则，禹王公司不应对他人之间承担任何责任。一审法院据此判决禹王公司不承担任何责任完全正确。物业管理的委托关系不同于民事活动的民事代理关系，禹王公司将禹王广场的物业管理活动委托给昊天物业公司并不是授权昊天物业公司以禹王公司的名义从事代理活动，在双方没有代理关系的前提下，禹王公司对昊天物业公司的任��活动均不承担民事责任。上诉人将委托关系混淆为代理关系并据此提出上诉主张与法律相悖。一审法院判决宋煜锵承担本民事责任是基于公司法，股东滥用法人独立地位所应承担的法定后果，该法律适用并无错误。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人董学鹏答辩称，赵水霞与昊天物业公司签订的河南禹王广场商铺租赁合同的时间实际应为2012年10月6日，只是签订该合同的时候由于书写人笔误把时间写成2013年10月6日了。因为当时签订商铺租赁合同的同时赵水霞给昊天物业公司缴纳了保证金5000元和摊位费89928元，这两笔钱同时由昊天物业公司和赵水霞出具的有收据，收据日期均为2012年10月6日，足以证明赵水霞与昊天物业公司签订合同的时间应为2012年10月6日。关于昊天物业公司于2013年5月1日前就撤离了禹王广场，而昊天物业公司是宋煜锵为承租禹王公司在禹王广场的商铺搞出租及物业管理而成立的公司，所以昊天物业公司从2013年5月1日至今一直处于歇业状态，该公司实际收取了100多号商户的保证金及摊位费1300万左右。除了交给禹王公司300万以外和适当的开支至少1000万以外都被宋煜锵本人卷走，所以宋煜锵应承担本案的民事连带责任。请二审法院驳回上诉，维持原判。董学鹏向一审法院起诉请求：1、解除董学鹏与昊天物业公司之间的商铺租赁合同；2、责令昊天物业公司、宋煜锵、禹王公司退还董学鹏摊位费82816元，质保金5000元共计87816万元。3、本案诉讼费用由昊天物业公司、宋煜锵、禹王公司承担。一审法院经审理查明：2012年7月9日，禹王公司与宋煜锵签订《商业房产租赁及管理协议》一份，约定：禹王公司将位于禹州市禹王大道禹王广场C1、C2、F1-F9区及四个大门的地上及地��、面积共计约为156000平方米，其中地上面积约120000平方米，地下面积约36000平方米的房屋出租给宋煜锵；租赁期限为10年，自2012年7月9日至2022年7月8日止；宋煜锵所招商户租金由宋煜锵收取；2013年5月1日—2016年4月30日宋煜锵每年5月1日前向禹王公司支付333.333万元（人民币）租金；房屋自本合同签订之日交付；2013年5月1日禹王广场正式整体开业，整体入驻商户须达到整体商业的85%以上；广场正式开业典礼所需费用全部由禹王公司承担；2012年7月9日至2022年7月8日广场整体物业管理经营事宜禹王公司委托宋煜锵承包管理；在本合同签订后，宋煜锵自行办理其经营所必须的批准文件及相关证照等。2012年8月1日，昊天物业公司经工商登记注册成立，经营期限自2012年8月1日至2022年7月31日，注册资本为50万元，公司法定代表人为宋煜锵。2012年10月1日，董学鹏与昊天物业签订《���铺租赁合同》一份，约定昊天物业将禹王广场F4区1-2层102号、面积为98.59㎡的商铺租董学鹏，本合同有效期为3年，自2013年5月1日起至2016年4月30日止；前两年摊位费共计82816元，第三年免收摊位费，物业管理费为3元/㎡/月，按照先付后用的原则，董学鹏进场装修前应先付清2年的应交摊位费；为了维护市场信誉，搞好售后服务，董学鹏应在进场前向昊天物业交付质保金5000元整，待董学鹏撤场一年后，根据售后服务实际情况，昊天物业向董学鹏无息退还质保金余额。合同签订后，董学鹏向昊天物业交付摊位费82816元、质保金5000元。2013年4月30日，董学鹏与昊天物业公司签订《河南禹王广场商铺租赁补充合同》，将上述商铺租期由原2013年5月1日至2016年4月30日延长至2017年4月30日。2013年4月30日前，禹王广场的部分商户进行了试营业；2013年5月1日，禹王广场未能正式整体开业，举办正式的开业典礼。庭审中，宋煜锵陈述已向禹王公司支付了330万余元费用，收取的租金中部分款项由昊天物业用于广场开业及管理工作；禹王商贸称收到宋煜锵支付的300万元保证金。另查明：禹王公司与宋煜锵因履行《商业房产租赁及管理协议》发生纠纷，现在其他法院审理过程中。一审法院认为：本案中，2012年7月9日禹王公司与宋煜锵签订《商业房产租赁及管理协议》，该协议约定：禹王公司将位于禹州市禹王大道禹王广场的部分房屋出租给宋煜锵，约定宋煜锵所招商户租金由宋煜锵收取，同时将该广场整体物业管理经营事宜委托宋煜锵承包管理，上述协议依法成立且不违反法律强制性规定即发生法律效力。宋煜锵为了履行与禹王公司的上述协议，于2012年8月1日发起成立了昊天物业公司，其出资比例60%，并担任法定代表人。昊天物业公司以自己名义与本案董学鹏签订商铺租赁合同及补充合同，系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，依法成立并生效。昊天物业公司向董学鹏出租的商铺系宋煜锵与禹王公司签订的《商业房产租赁及管理协议》中所出租的商铺，禹王广场与宋煜锵对董学鹏与昊天物业公司之间签订的租赁合同也均予认可，各方均应按照上诉合同约定履行各自义务。昊天物业公司辩称《河南禹王广场商铺租赁补充合同》是因董学鹏聚众闹事胁迫所签，没有提供合法有效证据证明，该院不予采信。董学鹏要求解除商铺租赁合同及补充合同，根据《中华人民共和国合同法》第九

十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行���要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。董学鹏与昊天物业公司签订租赁合同目的是取得商铺使用权，并在昊天物业公司承诺的开业期后经营商铺，现因租赁合同的出租人昊天物业公司未及时履行租赁合同的相关承诺致使该租赁合同目的不能实现，董学鹏有权要求解除合同，故对董学鹏要求解除与昊天物业公司之间的商铺租赁合同的诉讼请求，该院不予支持。董学鹏与昊天物业公司签订租赁合同承租商铺，并向昊天物业公司缴纳两年的摊位费、质保金，董学鹏已履行自己的相应义务。董学鹏认为昊天物业公司未履行合同义务，应予退还董学鹏摊位费、质保金。根据董学鹏与昊天物业公司之间的合同约定，昊天物业公司承诺禹王广场于2013年5月1日正式开业并履行相应的物业管理等服务。昊天物业公司认为其未按期举行开业庆典并不影响董学鹏的实际经营。该院认为，昊天物业公司承诺2013年5月1日起开始计算董学鹏的正式租赁期间并计算相应的租赁费用，但昊天物业公司在上述日期前即不再实际经营，并未按照与董学鹏的合同约定履行相关义务。董学鹏租赁的商铺虽为独立铺面，但商铺位于禹王广场内，昊天物业公司在招商时将上述的多个独立铺面共同作为一个商业经营体做整体宣传和营销，其在商业规划上具有整体性，经营上具有统一性，昊天物业公司未按期举行开业庆典，未按照租赁合同的约定履行物业管理等相关义务，对董学鹏租赁商铺的经营活动有直接影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百

零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救���施或者赔偿损失等违约责任。根据本案情况，昊天物业公司应返还董学鹏摊位费。关于董学鹏主张的质保金，该项费用系董学鹏与昊天物业公司约定的售后服务及履约保证金，昊天物业公司也同意退还，故昊天物业公司应返还董学鹏质保金。关于董学鹏主张的加盟费、装修费、广告费等其他费用，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四

条规定，当事人对自己提出主张，有责任提供证据。因董学鹏未提供合法有效证据证明其该部分的实际损失，故对董学鹏主张的装修费、广告费等其他费用，该院不予支持。董学鹏同时请求宋煜锵与昊天物业公司共同承担上述责任，禹王公司对上述债务承担连带责任。根据《中华人民共和国公司法》第二十条规

定，公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，昊天物业公司系宋煜锵为履行与禹王广场租赁协议而发起设立的公司，设立后未全面履行与商户之间的租赁合同即在承诺的开业时间前不再实际经营，宋煜锵作为该公司的控股股东和法定代表人，其个人对禹王广场支付先期的保证金、租赁费等相关费用，但对昊天物业公司收取商户的摊位费、保证金、等款项不能说明合理去向，导致商户损失，实质上属于滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害债权人的利益。因此，宋煜锵应对昊天物业公司的前述债务承担连带清偿责任。禹王广场与昊天物业公司之间不存在合同关系，董学鹏也不能举证证明禹王广场与���学鹏之间存在其他债权债务关系。因此，董学鹏要求禹王广场承担连带清偿责任，该院不予支持。综上，判决：一、解除董学鹏与禹州市昊天物业管理有限公司签订的《河南禹王国际商业广场商铺租赁合同》；二、禹州市昊天物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还董学鹏摊位费82816元、质保金5000元，共计87816元。宋煜锵对该87816元债务承担连带清偿责任；三、驳回董学鹏的其他诉讼请求。本案案件受理费1995元，由禹州市昊天物业管理有限公司承担，宋煜锵承担连带清偿责任。二审中被上诉人董学鹏出示证据：赵水霞与昊天物业公司签订的河南禹王国际商业广场租赁合同一份，及昊天收取赵水霞的保证金5000元及摊位费89928元的收据复印件一份，原件在一审赵水霞起诉的案件中。证明赵水霞与昊天物业公司签订合同的日期为2012年10月6日。上诉人昊天物业公司、宋煜锵质证称，该合同为复印件，没有证据效力。赵水霞起诉书及判决书均认定的是2013年5月10日。被上诉人禹王公司对证据无异议，并认为该租赁合同的存在进一步证明了昊天物业公司对商户存在欺诈行为。本院经审查认为，虽然出示的系复印件，但指明了复印件的出处，且因租赁纠纷，一批租户与上诉人之间产生纠纷，赵水霞系另一案件的原告，经核实，该三份证据均有原件可以核对，赵水霞交纳保证金及摊位费的时间为2012年10月6日，能够证明赵水霞与昊天物业公司签订合同的日期为2012年10月6日，证据效力予以认定。但以上证据最终证明“2013年5月1日，禹王广场未能正式整体开业，举办正式的开业典礼。”一审已经予以认定，上述证据属于对事实认定的补充与强化。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，昊天物业公司与董学鹏签订的商铺租赁协议系双方的真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效。双方均应按照约定履行义务，董学鹏按照约定支付了摊位费及质保金，昊天物业公司未能保证禹王广场如期开业，并且从2013年5月事实上撤离禹王广场，以自己的行为明确表明不再履行协议约定的义务，昊天物业公司行为已构成违约，董学鹏租赁的商铺虽为独立商铺，但该商铺位于禹王广场内，昊天物业公司在经营中是将多个独立商铺作为一个整体进行宣传和营销，昊天物业公司管理商铺的整体招商效果对各个独立经营的商户有重大影响，该公司的违约行为导致各个独立商户的经营活动陷入艰难境地并且不能实现预期的经营目的，势必会给各个独立商户造成损失，董学鹏依约定向昊天物业公司支付了摊位费、质保金，由于上诉人昊天物业公司的违约行为导致董学鹏未能正常经营，上��费用均系董学鹏的损失，昊天物业公司均应依法予以赔偿。昊天物业公司以赵水霞为例证明禹王广场已如期开业，但赵水霞交纳质保金及摊位费的时间均在2012年10月6日，租赁协议约定的租赁时间为2013年5月1日至2016年4月30日，租赁合同最后标注日期虽为2013年10月6日，从证据来看，该标注日期明显系笔误，不能证明昊天公司在2013年5月1日后仍旧开展经营活动。昊天物业公司未按租赁合同履行义务，一审法院判决解除双方当事人之间的租赁合同并无不当。上诉人宋煜锵与禹王公司签订《商业房产租赁及管理协议》，约定由宋煜锵负责在禹王广场约定范围内商铺招商及物业管理，昊天物业公司系宋煜锵为履行合同义务成立的公司，宋煜锵出资30万元并持股60%，系该公司的大股东，且任该公司的法定代表人。上诉人昊天物业公司认可在经营期间收取费用一千余万元，宋煜锵认可从昊天物业公司收取的费用当中支取三百余万元给禹王公司，余款用于招商，以上事实足以证明昊天物业公司不能独立于股东自主的开展经营活动，宋煜锵作为股东，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，抽取昊天物业公司的经营费用，用于履行自己的法律义务，上诉人昊天物业公司、宋煜锵对剩余巨额费用的去向亦不能做出合理解释，宋煜锵的行为严重损害了昊天物业公司债权人的利益，其应对昊天物业公司债务承担连带责任。禹王公司与董学鹏、昊天物业公司之间并不存在直接的合同关系，上诉人昊天物业公司、宋煜锵主张禹王公司应承担责任无事实以及法律依据。综上，上诉人昊天物业公司、宋煜锵上诉理由均不能成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1995元由上诉人禹州市昊天物业管理有限公司、宋煜锵共同承担。本判决为终审判决。审　判　长　　胡琰峰代理审判员　　肖永强代理审判员　　刘贺举二〇一七年八月二日书　记　员　　张扬梵执行催告通知书履行义务人：你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果不履行，你将承担如下法律责任。1、增加执行成本，未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为受限，买房置业，旅游度假，坐飞机，高铁，住宾馆，上夜总会、出境等，给与严格查控及限制。3、经商立项不便，在国有土地，林地使用，占有，企业认证，年检，申请补贴性资金和社会保障资金，享受优惠性政策等方面，予以限制。4、就业就学受阻，限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员，登记为事业单位法定代表人，担任国有企业法定代表人，董事，监事，限制子女就读高收费私立学校。5、限制评先受奖，不得评为道德模范，已获得道德模范的撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产，查封，扣押，冻结，划拨，变价，扣留，提取，拍卖，变卖可供执行的存款，债券，股票，基金，收入及财产。7、追回债权抵债，对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保，与他人共有，第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款，对你无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究，申请执行人对拒不执行判决、裁定，侵犯其人身、财产权利的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担，有能力而拒不执行法院判决，裁定，情节严重的，处以七年以下有期徒刑，拘役（一月以上六个月以下）或罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口 关注公众号“马 克 数 据 网”