葛兰、黎国清二审民事判决书

二十八条规定的四种情形，故其主张的权利不具有合法性与真实性。在人民法院查封前，黎国清没有有效的书面买卖合同（其契约没有履行涉外合同手续），没有合法占有案涉房产（其言称所谓的委托出租并未收到过租金竟达20年），更没有证据证明己交付全部价款。四、黎国清提供的“涉外房地产买卖契约”是在香港形成的证据，其未按《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十

一条第二款的规定履行程序，该“契约”不具有合法性和有效性。1、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一

条第二款规定，当事人向人民法院提供的证据是在香港、澳门、台湾地区形成的，应当履行相关证明手续。黎国清提供《涉外房地产买卖契约》应按司法部(85)司发公字第251号“关于委托8位律师办理公证的若干问题的通知”、公通字(1991)170号“关于再委托23位香港律师办理公证事务并改变出证方式的通知”经司法部委托的香港律师履行相应证明手续，并将《涉外房地产买卖契约》直接寄到房地产管理机构，以防范伪造律师证明的现象。黎国清无证据证明房地产管理机关收到过此《涉外房地产买卖契约》、房地产管理机关也没有根据《涉外房地产买卖契约》予以登记，故不能确认《涉外房地产买卖契约》公证文书的真实性，也不能证明该契约是在香港地区形成的，更不能证明买卖双方根据《涉外房地产买卖契约》己实际履行。2、黎国清提供的所有支付房款票据均无钟沛林律师行的章或钟沛林律师签名，也没有钟沛林律师银行进账单或钟沛林律师银行流水，黎国清也没有提供购房款项来源及相关财务账册等辅助性证据。故以上证据不能证明其真实支付了全部购房款。黎国清提供的部份票据是购买珠海斗门华银商务公寓的票据（以下简称斗门公司票据）同样也存在上述现象，也没有斗门公司与香洲经济公司相互转款记录或香洲经济公司的银行进账单，黎国清提供的票据未开具发票，不能证明黎国清已付港币117146.13元，也未履行证明手续，其提供的所有票据不具有合法性，不应予以认可。3、外国人、港澳台同胞在大陆地区买卖房屋不仅要经公证、认证《涉外房地产买卖契约》，且其“身份证明”和交付凭证还应经公证、认证并经合法传递，黎国清提供的证据未经公证、认证及合法传递，不能证明其实际签订了《涉外房地产买卖契约》及交付了购房款。4、黎国清与香洲经济公司之间均没有按《涉外房地产买卖契约》的约定权利、义务履行，证明契约不真实。五、黎国清提供的现代广场入伙合同书，不能证明案涉房屋已被黎国清合法占有。黎国清无法提供在20多年的时间内发生水费、电费等费用的合法票据，也说明黎国清提供的现代广场入伙合同书系黎国清与香洲经济公司恶意串通的结果。六、黎国清在长达20多年的时间里没有主张办理产权证，也没有备案登记，说明黎国清主张的权利不具有合法性与真实性。七、黎国清提供的“声明”均为其本人陈述，没有证据予以证明，本案不能排除香洲经济公司与黎国清恶意串通侵犯申请执行人葛兰的合法权益的可能。八、黎国清提供的钟沛林律师行的“证明书”不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条

第二款的程序规定。九、黎国清提供的“公证书”是虚假的，刘长海当时根本不在场，刘长海签名处不是其本人签字，公证书未经认真核实当事人身份，没有任何证明力。黎国清提供的《涉外房地产买卖契约》显示的形成时间为1995年3月5日，而公证书形成时间是1995年4月6日，公证书却公证《涉外房地产买卖契约》形成于1995年的3月5日并非亲眼所见，不符合公证规定。黎国清未提供其交纳公证费的票据，也说明该公证书虚假。该公证书仅公证了《涉外房地产买卖契约》，并没有公证其交购房款的凭证，证明不了《涉外房地产买卖契约》的真实发生及履行。到目前为止，香洲经济公司一直提供不了银行流水及帐目证明交易的真实存在，应承担相应的法律责任。本院二审期间，黄淦良、洪芝莲、黄已菁未提交书面答辩意见。原审第三人香洲经济公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。黎国清向一审法院起诉请求：一、解除对珠海市××现代广场××房产的查封，停止拍卖。二、诉讼费由被告葛兰承担。一审法院认定事实：一、讼争房产涉及的审判和执行情况。案外人黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司（以下简称牡丹江毛毯厂）与香洲经济公司合作开发房地产纠纷一案，珠海市中级人民法院于1994年3月24日作出（1994）珠民初字第2号民事调解书。后珠海市中级人民法院对该案进行再审，作出（1995）珠民再字第8号民事判决，案经二审，广东省高级人民法院于1996年12月11日作出（1996）粤民终字第75号民事判决，判决香洲经济公司返还牡丹江毛毯厂投资款和暂存款项共计9615805元及该款利息。判决生效后，珠海市中级人民法院根据牡丹江毛毯厂的申请，进行强制执行，期间曾中止执行，2008年12月5日，珠海市中级人民法院作出（2003）珠中法执恢字第91-2号之一民事裁定，将申请执行人变更为葛兰，承受原债权人牡丹江毛毯厂依据（1996）粤民终字第75号民事判决书对香洲经济公司未实现的债权。珠海市中级人民法院于1994年1月3日依据牡丹江毛毯厂提出的诉前财产保全的申请，作出民事裁定，查封香洲经济公司的办公楼、住宅楼、车辆及其他资产等。1996年5月6日，珠海市中级人民法院作出（1995）珠民再字第8号之一民事裁定书，解除对香洲经济公司的办公楼、住宅楼及其他财产的查封；继续查封香洲经济公司在拱北夏湾兴建的B座楼房等。在（2003）珠中法执恢字第91-2号执行过程中，珠海市中级人民法院查封登记在香洲经济公司名下位于珠海市××现代广场××房产，包括×层×室，黎国清向珠海市中级人民法院提出异议，珠海市中级人民法院作出（2015）珠中法执外异字第62号民事裁定，驳回黎国清的异议请求。黎国清不服该裁定，遂提起本案执行异议之诉。二、讼争房产买卖及办证情况。1995年3月6日，黎国清与香洲经济公司签订《涉外房地产买卖契约》，约定黎国清向香洲经济公司购买珠海市××现代广场××房产，总价格为港币149666.33元；付款方式为免息分期付款，黎国清可于1997年1月1日获得交付使用该房产。香洲经济公司保证入伙后两年内年租金回报率为15%，由发展商统一安排出租。香港钟沛林律师以中国司法部委托公证员身份证实黎国清的签字属实。珠海市公证处于1995年4月6日对上述《涉外房地产买卖契约》出具《公证书》，证实香洲经济公司的法定代表人刘长海和黎国清签字和印章均为属实。黎国清以分期付款方式共支付购房款港币129872.13元，尚欠港币19794.2元。香洲经济公司、钟沛林律师行开具了房款收据和证明，香洲经济公司亦确认收到上述房款。香洲经济公司认可已通知黎国清等香港业主代表与开发商代表、钟沛林律师行的张康峰律师开会，协商用租金抵消楼款尾款，双方达成了协议。已发生法律效力的广东省高级人民法院（2015）粤高法民一终字第65号民事判决查明：1999年8月24日，珠海市地方税务局向钟沛林律师行（“珠海现代广场”商住楼境外代理商）发出《关于香洲经济公司销售不动产问题的复函》，就解决香港业主办理房产证的问题答复如下：一、你行应将所有代销不动产的有关资料提供（或移交）给香洲经济公司，以便珠海市香洲区地方税务局核实应征收的税款和开出办理房产证的专用发票。二、为了顾及香港业主的利益，又要顾及国家的利益。如业主自愿，可先由业主先垫付该司售房给业主所需缴纳的税款。并将税款转入香洲区地方税务局所指定的账户后，由香洲区地方税务局开出销售不动产的专用发票（或专用收据）。“交多少税，开多少票”，直至完税为止，才开出可办理房产证的专用发票。三、必要时，与香洲区人民法院联系，拍卖该司房产，按“先税后债”的原则来解决有关应纳税款的事项。珠海市中级人民法院向珠海市不动产登记中心调查查明，案涉房产于2002年在珠海市房地产登记中心进行了预购登记，预购证号为B200209929,预购方为黎国清。黎国清主张因其不愿意替香洲经济公司垫付税费，无法取得办理房产证的专用发票，故无法办理房产证。一审法院认为，本案系案外人黎国清在葛兰与香洲经济公司借款纠纷强制执行一案中，对执行标的即讼争房产提起的执行异议之诉，请求排除执行的主要理由为讼争房产系其向香洲经济公司购买，应归其所有，故黎国清对本案讼争房产是否享有阻止执行的实体权益是本案的争议焦点问题。对此作如下分析认定：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条

规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合以下四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。应当看到，上述规定对执行异议是否成立的判断标准，要高于案外人执行异议之诉中原告对涉案标的享有的权利能否排除执行的判断标准。案外人执行异议之诉是否成立，应当根据案件的具体情况和原告所主张的权利、债权人债权实现的效力以及债务人对执行标的的权利作出比较后进行综合分析判断，从而确定原告主张的权利是否能够排除执行。一审法院认为，黎国清对本案讼争房产享有阻却执行的实体权益。主要理由如下：一、黎国清对涉案房屋享有的请求权相对于葛兰的债权请求权具有一定的优先性，并因此具有排除执行的效力。本案中，黎国清与香洲经济公司签订了《涉外房地产买卖契约》，约定黎国清向香洲经济公司购买涉案房屋，黎国清依约支付了全部购房款，香洲经济公司应当依约交付房屋并办理房产证。黎国清享有的是将讼争房屋的所有权变更登记至其名下的请求权。该请求权与葛兰的请求权存在以下不同，并因此具有排除执行的效力。首先，从成立时间上看，黎国清的请求权要早于案外人牡丹江毛毯厂与香洲经济公司合作开发房地产纠纷所形成的金钱债权。债权的成立时间虽不影响债权的平等性，但对于该债权能否继续履行以及继续履行的顺序会产生一定影响。从本案事实来看，至少不能得出形成在后的葛兰的债权具有优先于成立在先黎国清的债权的结论。第二，从内容上看，黎国清的请求权系针对讼争房屋的请求权，而葛兰的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，讼争房屋只是作为香洲经济公司的责任财产成为葛兰的债权的一般担保。在香洲经济公司与黎国清双方均确认房屋交付并委托出租的情况下，黎国清要求确认讼争房屋的所有权归其所有的请求权，应当优先于葛兰的金钱债权。第三，从性质上看，黎国清对讼争房屋于2002年办理了预购登记，黎国清对讼争房屋享有的权利实际上具有准物权性质，葛兰申请对该房屋进行查封晚于黎国清进行预购登记的时间。因此，葛兰申请对讼争房屋进行查封的时候，该房屋实质上因预购登记已不属于香洲经济公司的责任财产。在此意义上，黎国清的请求权即使排除了葛兰债权的执行，也并未对葛兰债权的实现形成不良影响。第四，从功能上看，讼争房屋具有为黎国清提供生活保障的功能，与葛兰的金钱债权相比，黎国清的请求权在伦理上亦具有一定的优先性。二、黎国清所提的案外人执行异议之诉基本符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规

定的条件。第一、黎国清与香洲经济公司之间的房屋买卖合同签订于1995年，该合同经过珠海市公证处公证，为双方当事人真实意思表示，合法有效。虽然珠海市中级人民法院曾于1994年1月查封了讼争房产，但之后予以解封。珠海市中级人民法院再次查封讼争房产是在2013年之后，故应认定黎国清在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；第二、香洲经济公司认可已将讼争房产交付给黎国清，故可以认定黎国清在人民法院查封之前已合法占有讼争房产。至于黎国清是用于自住还是委托香洲经济公司对外出租，是黎国清行使对讼争房产的收益权，不影响黎国清对讼争房产的占有权；第三、黎国清提交了钟沛林律师行开具的房款收据和证明，证明其已支付大部分房款，香洲经济公司亦予以认可，剩余小部分房款，根据香洲经济公司与香港购房业主在1998年达成的协议，香洲经济公司同意以欠黎国清的租金冲抵房款，故应视为黎国清已按照合同约定支付了全部价款；第四、根据广东省高级人民法院生效判决所查明的事实，珠海市税务机关在《关于香洲经济公司销售不动产问题的复函》中指出，在香港业主自愿的前提下，可先由业主先垫付该司售房给业主所需缴纳的税款，完税后才开出可办理房产证的专用发票。因缴纳税款是香洲经济公司的义务，黎国清没有法定义务为其垫付，香洲经济公司未缴纳税款导致黎国清无法取得办理房产证的专用发票，故讼争房屋未办理过户登记的原因在于香洲经济公司，并非黎国清自身原因，黎国清对购买涉案房屋没有办理房地产权证不存在过错。综上，黎国清对涉案房屋所享有的请求权在成立时间、内容、性质、功能等方面相对于葛兰的金钱债权请求权均具有一定的优先性，且黎国清的请求基本符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规

定，故黎国清对讼争房屋所享有的权利能够阻却对本案讼争房屋的执行，黎国清诉请停止对讼争房屋执行的理由成立。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最

高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三

百一十二条第（一

）项的规定，判决如下：1、不得执行珠海市××现代广场××房产。2、案件受理费人民币2725元，由葛兰负担。一审法院查明的案件事实依据充分，本院予以确认。本院另查明，（2015）珠中法执外异字第62号执行裁定于2015年12月28日送达至黎国清，2016年1月7日，黎国清向珠海市中级人民法院提起本案诉讼。再查明，黎国清于1995年3月6日签署（珠）房买卖契字0007261号《涉外房地产买卖契约》购买案涉房屋，经钟沛林律师以中国司法部委托公证员身份证实并经中国法律服务（香港）有限公司转递，珠海市公证处于1995年4月3日对上述《涉外房地产买卖契约》出具（95）珠证经字第382号《公证书》。根据双方《涉外房地产买卖契约》约定，该契约由双方签署后经珠海市公证处公证之日起生效。又查明，黎国清于2016年2月17日作出的声明及所附声明人之香港身份证复印本、钟沛林律师行签发之证明书原本、涉外房地产买卖契约之复印本及钟沛林律师行收据（共38张）之复印本、林志芬和黎国清声明及珠海会议记录复印本、钟沛林律师行出具的信函复印本等证据已经已经律师见证并经中国法律服务（香港）有限公司加盖转递专用章。本院认为，黎国清于2015年12月28日收到（2015）珠中法执外异字第62号执行裁定，并于2016年1月7日提起本案执行异议之诉，故本案诉讼并未超过法定期限,葛兰上诉主张黎国清的起诉超过了法定时效没有依据，本院不予支持。本案的争议焦点是黎国清对珠海市××现代广场××房产是否享有排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱

债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之间已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从现有证据看，黎国清与香洲经济公司于1995年签订了案涉房屋的买卖合同，合同签订时间在葛兰向法院申请查封之前。案涉房屋买卖合同经过钟沛林律师以中国司法部委托公证员身份证实并经中国法律服务（香港）有限公司转递珠海市公证处办理公证手续，可认定案涉房屋买卖合同为双方真实意思表示，合同的签订程序及内容均未违反我国法律、行政法规的强制性规定。中国法律服务（香港）有限公司转递的钟沛林律师行签发的证明书原本及收款收据显示黎国清已缴纳了全部房款，香洲经济公司对此也予以确认。根据《中国委托公证人办理公证文书规则（试行）》的规定，委托公证人出具的公证文书必须送“中国法律服务（香港）有限公司”审核、加盖转递专用章后，方可发至内地使用。如对公证文书的真实性有怀疑，可直接与“中国法律服务（香港）有限公司”进行核对。葛兰上诉称黎国清提供的书面买卖合同及钟沛林律师行出具的证明书、收据等证据未履行合法的认证和转递程序，与事实不符，其主张钟沛林律师行出具的收据虚假，也未提供证据予以证实。香洲经济公司认可已通知黎国清入伙并由该公司统一出租，1998年5月25日，黎国清等香港业主代表也与开发商代表、钟沛林律师行张康峰律师开会，达成协议，以租金抵消楼款尾款，涉案房屋对外出租并不足以否定黎国清在法院查封之前已经合法占有了涉案不动产的事实。而珠海市税务机关出具的《关于香洲经济公司销售不动产问题的复函》证明未办理案涉房屋产权证的原因是香洲经济公司未履行缴纳税款的义务，黎国清对未办理产权证不存在过错。案涉房屋书面买卖合同在2002年已办理预购登记，即黎国清对讼争房屋享有了物权，葛兰申请对案涉房屋进行查封晚于黎国清进行预购登记的时间。综上，黎国清作为买受人对登记在被执行人香洲经济公司名下的不动产享有排除执行的合法权益，一审法院判决不得执行案涉房产并无不当。综上所述，葛兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项

规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2725元，由葛兰负担。本判决为终审判决。审判长　　丁海湖审判员　　刘涵平审判员　　王　庆二〇一七年八月十八日书记员　　赵　恩 来源：百度“马 克 数据网”