广西一方土实业开发有限责任公司、韦祖星商品房预售合同纠纷二审民事判决书

十五条中的约定是：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之1.5的违约金。依据双方签订的合同，双方有交房后360日内办理备案的约定，但万分之1.5的违约金不是针对备案违约的，是针对“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”这一约定的，因此一审判决逾期备案登记违约金没有合同依据，亦没有法律依据。一方土公司在二审开庭时补充上诉称：合同约定连续2天以上中雨、大雨、暴雨、大暴雨的天数应当顺延交房，对此一方土公司已提供了证据证明。韦祖星辩称，一、一方土公司一审未提出诉讼时效抗辩，应视为其己放弃该抗辩权利和放弃该时效利益。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四

条规定，虽韦祖星向人民法院请求保护自己主张逾期交房违约金的诉讼时效期间为二年，但一方土公司在一审阶段未提出时效抗辩，应当视为其己经放弃该抗辩权利和放弃该时效利益。二审期间，一方土公司提出逾期交房违约金的请求权己超出诉讼时效的抗辩理由，不应得到法院的支持。二、一方土公司提出其逾期备案登记的违约责任承担方式即支付违约金没有合同约定，无法律依据与事实不符。《商品房买卖合同司法解释》第十八

条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）商品房买卖合同的标的物为己竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。房屋所有权登记分为初始登记、移转登记等情形之一，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。申请移转登记之前必须完成初始登记，初始登记是移转登记之前提。房屋所有权证书或者房地产权证书实质是初始登记完成后，登记机关向出卖人颁发的初始权利凭证。移转登记的申请人是买受人，但出卖人必须完成初始登记，并且提供初始登记凭证、提供必要协助。若出卖人初始登记逾期，必将造成移转登记逾期。本案一方土公司作为出卖人未能在合同约定的期限内办理房屋初始登记备案，从而导致韦祖星未能及时办理《房屋所有权证》，无疑应当承担逾期备案的违约责任。如何理解双方签订的《商品房买卖合同》第十五条

的约定，是确定一方土公司是否应当承担违约责任、支付违约金的关键所在。应当明确，一方土公司提供的上述商品房买卖格式合同文本来源于建设部、国家工商行政管理局2000年版商品房买卖合同示范文本，该合同条款的解释权归属于建设部、国家工商行政管理局。另，我国《合同法》第四十一条

规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利一于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”第一百二十五

条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”首先，从合同条款内容来看，本条是关一于产权登记的约定，如前述，产权登记包含初始登记即备案登记、移转登记等，备案登记是一方土公司的义务；其次，从合同条款的目的来看，是针对一方土公司逾期备案的违约承担方式和免责事由的约定；再次，从诚实信用原则来看，诚实信用原则的基本含义是，当事人在市场活动中应讲信用，恪守诺言，诚实不欺，在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益，要求民事主体在民事活动中维持双方的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。显然，作为提供格式合同一方的一方土公司关于违约金是针对“因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的”这一主张，完全是断章取义，违背诚信的作法。基于以上事实与理由，一审法院认定事实清楚，证据充分，定性准确，适用法律正确，程序合法。一方土公司的上诉理由不能成立，请二审依法驳回其上诉，维持原判。韦祖星向一审法院起诉请求：1、判令一方土公司支付韦祖星从2014年9月21日起按已付房款总额每日万分之一点五计算至2015年12月21日止的逾期办理房屋权属登记备案违约金25215元（即368638元×456天×0.15‰/天）；2、本案诉讼费用由一方土公司承担。一审法院认定事实：一方土公司系自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，经营范围包括房地产开发经营等。位于河池市城西新区地高西北侧的启航嘉园商住楼（以下简称启航嘉园）系一方土公司开发建设，商品房预售许可证为河房预字（2011）第06号。2011年8月22日，韦祖星（买受人）与一方土公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件，合同主要约定，韦祖星购买一方土公司开发的启航嘉园商品房1单元2304号住房一套，建筑面积共105.97平方米，总房价为368638元。一方土公司应当在2013年6月30日前将具备经建设、施工、监理、设计、勘验五方验收合格的商品房交付给韦祖星使用。合同还约定有：“第十五条关于产

权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；……3、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金。因买受人原因造成商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由买受人承担全部责任。”合同签订后，韦祖星已按合同约定付清全部房价款给一方土公司，并按规定缴清相关税费。2013年9月26日，韦祖星接收其购买的住房房屋并与广西河池市启航物业服务有限公司签订《启航嘉园商住楼物业管理服务协议》及附件；同日，韦祖星支付一方土公司房产证代办证费用。经该院调查了解查明：2015年12月21日，河池市住房保障和房产管理局向一方土公司出具《房地产权属资料收件收据》（初始登记），该收据上载明一方土公司已向河池市住房保障和房产管理局提交办理房地产权属证明所需的全部材料。一审法院认为，首先，韦祖星与一方土公司于2011年8月22日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。其次，韦祖星诉讼请求的延迟办理房屋权属备案登记违约金问题。根据《商品房买卖合同》约定，一方土公司应在交付商品房给韦祖星使用的2013年9月26日后360日内，即在2014年9月21日前，将办理房屋权属备案登记资料报登记机关备案。但根据本案查明的事实，一方土公司系在2015年12月21日，经河池市住房保障和房产管理局盖章的收据确认，完成办理房屋权属备案登记。依据《商品房买卖合同》第十五条的约定，

“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金”。因一方土公司在一审辩论终结前对韦祖星诉称其逾期备案登记问题及备案登记违约金约定的计付标准均未提出异议，而合同约定的备案登记违约金与延期交房违约金分属两个不同的违约行为产生的违约责任且计付标准亦未超过法律规定的范围，故本案逾期备案登记违约金应自2014年9月21日起至2015年12月21日止，共计456天。现韦祖星诉请456天的违约金，在合法范围内，该院予以支持。依据《商品房买卖合同》的约定，一方土公司应支付韦祖星逾期备案登记的违约金为：已交付房价款368638元×万分之1.5×456天≈25215元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、

第一百零七

条、第一百一

十三条、第一百一

十四条，《中华人民

共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四

条之规定，判决：一

方土公司支付韦祖星逾期备案登记的违约金25215元。案件受理费430元，减半收取215元，由一方土公司负担。一方土公司在二审提交下列证据：1、河池市气象科技服务中心出具的《降雨实况分析报告及分析记录》（庭审提交）及因雨天停工记录的《施工日志》（庭后提交），证明气象记录可顺延交房61天，其中施工日志记录停工45天。2、《起航嘉园延期交房情况说明》、《起航嘉园小区工程施工进度的说明》及因市政高压线路迁移改造停工记录的《施工日志》（证据2均系庭后提交），证明因市政高压线路迁移改造导致3号楼主体封顶推迟391天，该时间应作为涉案商品房顺延交房。韦祖星对上述证据质证认为，一方土公司提交的证据超过举证期限，不属于新的证据，不予质证。本院认为，一方土公司提供的证据1，因一方土公司在二审庭审时主张因雨天停工应顺延交房，庭审时提交了降雨实况分析报告及分析记录，庭后提交施工日志作为补充证据，证据1具有真实、合法、关联性，予以确认。一方土公司提交的证据2，因一方土公司在一审及二审庭审结束前，均未主张因高压线路迁移改造应顺延交房，一方土公司在二审庭审结束后提交证据2，该证据不属于新的证据，且韦祖星不同意质证，故该证据本院不予确认。韦祖星在二审未提交新证据。一方土公司、韦祖星对一审认定的事实均无异议。经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。二审另查明，韦祖星与一方土公司从订立合同之日至约定交房之日的合同期间，即2011年8月22日至2013年6月30日，因连续2天以上中雨、大雨、暴雨、大暴雨造成涉案商品房工程施工停工12天。涉案工程所称的1单元、2单元、3单元即为1号楼、2号楼、3号楼。本院认为：根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点是：本案是否对逾期备案违约金进行约定。关于本案是否对逾期备案违约金进行约定的问题。双方合同第十五条关于产权登记的约定：“出

卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金。因买受人原因造成商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由买受人承担全部责任。”双方对该条款的理解不一致。一方土公司的理解是该条款约定的违约金不是针对备案违约，而是针对因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书这一约定。韦祖星的理解是一方土公司逾期办理备案登记必然导致韦祖星逾期取得房地产权属证书，该条款约定的违约金是针对备案登记违约。本院认为，涉案合同属一方土公司提供的格式条款合同，且合同未约定由一方土公司办理房地产权属证书，从条款内容可知，条款约定的违约金实质上针对的是逾期备案应承担的责任，根据《中华人民共国合同法》第四十一条的规定，对该条款关于违约

金的约定应当理解为逾期备案违约金。因此，一方土公司主张双方合同没有约定逾期备案违约金的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，一方土公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如

下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费430元，由上诉人广西一方土实业开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长　　张世道审判员　　韦海平审判员　　吴利萍二〇一七年八月十六日书记员　　张恒瑞 关注公众号“马 克 数 据 网”