西安雨润农产品全球采购有限公司与王某租赁合同纠纷二审民事判决书

三条第一款约定，自2012年9月20日起至2015年9月19日止共计三年；第四

条第三款约定，自2014年3月20日至2015年9月19日止雨润农产品公司对其免收租金。合同签订后雨润农产品公司于2013年8月25日交付商铺，租赁期限变更为2013年8月25日至2016年8月24日，免租期限变更为2015年2月25日至2016年8月24日。故2016年1月1日至2016年8月24日期间是免租期，雨润农产品公司不应当主张该期间的租金及物业管理费。2015年底商场特别冷清，大部分商铺都搬走了，其无奈也于2015年底办理商场，也不应承担2016年的商铺租金和物业费。认为一审判决认定事实不清。雨润农产品公司辩称，租赁期限变更与事实不符，如果租赁期限变更应当签订的新的租赁合同，其并未与王某重新签订租赁合同。2016年王某未使用商铺也与事实不符，王某先是自认占用商铺至2016年8月24日，依据其提供的视频也显示2017年1月1日王某本人还在商铺经营，商铺钥匙由王某保管，王某还在搬运货物。故认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确。雨润农产品公司向一审法院起诉请求：1.王某支付房屋租金131625元（暂计算至2016年12月31日）；2.王某支付物业管理费2925元（暂计算至2016年12月31日）；3.王某支付违约金1万元；4.王某承担本案的诉讼费。王某向一审法院反诉请求：雨润农产品公司退还其交纳的1万元履约保证金。一审法院认定事实：2012年8月12日雨润农产品公司（甲方）与王某（乙方）签订《西安雨润农产品物流进场经营合同》，约定乙方租赁甲方位于西安市草滩生态区尚稷路8号的甲方全球采购中心租赁商铺（简称租赁区域），租赁区域建筑面积为195平方米，编号7－2－01－03。乙方向甲方承诺在该租赁区域主营副食业态可盛品牌辣椒品种，租赁期限自2012年9月20日起至2015年9月19日止，共计3年，每年租金10.53万元，免租期自2014年3月20日至2015年9月19日，租金总额为157950元。物管费自租赁期限起始日起，按月支付物管费，每月每平方米1元，每月195元。乙方在本合同签订时向甲方支付1万元的履约保证金。乙方应付款项（包括但不限于租金、行政性罚款、其他相关费用、违约金），甲方有权直接在履约保证金中予以扣除，同时乙方应当在七日内补足履约保证金，逾期则按缺额部分每天1%的标准向甲方支付违约金，逾期30日以上甲方有权解除本合同。在本合同终止或解除后的十日内，甲、乙双方在结算所有款项并且无异议后，由甲方负责将剩余保证金返还乙方，不计利息。合同签订后当日，王某向雨润农产品公司支付履约保证金1万元及租金157950元后进场经营。合同到期后，雨润农产品公司称王某一直继续使用上述租赁区域至2017年1月1日，但未再续签合同，之后王某搬离。故而要求王某支付2015年9月20日至2016年12月31日使用期间的租赁费131625元以及物业管理费2925元，并且因王某违约，王某应支付违约金2万元，扣除1万元履约保证金后，要求王某支付违约金1万元。王某对此不予认可，提出双方在合同签订后，对租赁期限进行了变更，由原2012年9月20日起至2015年9月19日止，变更为自2013年8月25日起至2016年8月24日止；为此王某提交了由雨润农产品公司出具的证明一份，该证明载明：“西安市食品药品监督管理局：兹证明王某为我市场经营户，身份证号41132319881106533X现使用副食区7栋2排（01－03）号商铺（摊位），从事副食交易业务，其使用商铺产权归我单位所有。商铺使用期：自2013年8月25日起至2016年8月24日止。（此仅用于证明商户在我市场经营，不得视为我方为其提供任何担保及责任）”。王某以此证据证明其与雨润农产品公司对租赁期限进行了变更。雨润农产品公司则表示，该证明系其配合王某办理相关审批手续所出具的，与变更租赁期限无任何关系。王某提出其使用至2015年12月，其后没有再使用租赁区域。雨润农产品公司为此提交了2017年1月1日的视频资料，该视频资料显示当日14时许，王某仍在使用租赁区域，有开门拉货等行为。王某对此视频的时间提出怀疑，但未在法庭规定的期限内提交鉴定申请。庭审中，王某提出反诉，要求雨润农产品公司退还履约保证金1万元。一审法院认为，雨润农产品公司与王某签订的《西安雨润农产品物流进场经营合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百

三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。王某在合同期限届满后仍继续使用，其理应按原合同约定向雨润农产品公司支付使用期间的租赁费。双方对租赁费及物业费的标准无异议。现双方争议的焦点为：１.王某辩称双方对租赁期限进行了变更的理由是否成立？2.雨润农产品公司主张的违约金1万元是否合理？3.雨润农产品公司是否应返还王某履行保证金1万元？对于争议1，王某提交的“证明”系其为办理相关审批手续要求雨润农产品公司出具，并未涉及租赁期限变更等内容，无法确认双方对租赁期限进行了变更，王某理应承担相应举证不能的后果。王某理应向雨润农产品公司支付使用期间的租赁费131625元以及物业管理费2925元。对于争议2，王某在合同期限届满后继续使用租赁区域，雨润农产品公司对此亦未提出异议，原合同继续有效，但应为不定期，双方没有再对租赁费的交付进行约定。王某搬离后雨润农产品公司已主张租赁费，再主张违约金并无事实及法律依据，法院不予支持。同样理由对于争议3，雨润农产品公司在王某离开后应向王某退还履约保证金1万元，但王某尚欠雨润农产品公司的租金未付，故该履行保证金应折抵租金。王某应向雨润农产品公司支付使用期间的租赁费121625元，王某拒付租金的情况下，仅要求雨润农产品公司退还保证金，其理应不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条

、第二百二十

六条、第二百三十六

条之规定，判决：一、被告王某于本判决生效后十日内向原告西安雨润农产品全球采购有限公司支付租赁费121625元、物业管理费2925元；二、驳回原告其余诉讼请求；三、驳回被告反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条

之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3191元（西安雨润农产品全球采购有限公司已预交），由西安雨润农产品全球采购有限公司负担191元；由王某承担3000元。案件反诉受理费25元（王某已预交），由被告负担。王某负担部分于上述付款时一并给付西安雨润农产品全球采购有限公司。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，雨润农产品公司作为甲方与王某作为乙方签订的《西安雨润农产品物流进场经营合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的

规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”王某在合同期限届满后仍继续使用，理应按原合同的约定向雨润农产品公司支付使用期间的租赁费，现双方对租赁费及物业费的标准无异议。双方争议的焦点一审法院归结为：一、王某主张双方对租赁期限进行了变更的理由是否成立。王某提交的“证明”系其为办理相关审批手续要求雨润农产品公司出具，并未涉及租赁期限变更等内容，无法确认双方对租赁期限进行了变更，王某理应承担相应举证不能的后果。一审法院认定王某理应向雨润农产品公司支付使用期间的租赁费131625元以及物业管理费2925元，没有不妥。二、雨润农产品公司主张的违约金1万元是否合理。王某在合同期限届满后继续使用租赁区域，雨润农产品公司对此亦未提出异议，原合同继续有效，但应为不定期，双方没有再对租赁费的交付进行约定。王某搬离后雨润农产品公司已主张租赁费，再主张违约金并无事实及法律依据，故一审法院不予支持，判决驳回雨润农产品公司的该项诉讼请求，并无不当。三、雨润农产品公司是否应返还王某履行保证金1万元。雨润农产品公司在王某离开后应向王某退还履约保证金1万元，但王某尚欠雨润农产品公司的租金未付，故该履行保证金应折抵租金。故王某应向雨润农产品公司支付使用期间的租赁费121625元，王某拒付租金的情况下，仅要求雨润农产品公司退还保证金，理由不能成立。一审法院判决王某向雨润农产品公司支付租赁费121625元、物业管理费2925元；判决驳回王某的反诉请求，也无不当。王某的上诉请求，因事实依据不足，本院不予支持。综上所述，王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款

第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2791元，由王某负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张安品代理审判员　　卫婉莹代理审判员　　高喜平二〇一七年九月二十一日书　记　员　　韩　璋 来源：百度搜索“马克数据网”